房地产行业跟踪周报:深圳降低二套房首付比例 广州推进城中村改造立法工作

类别:行业 机构:东吴证券股份有限公司 研究员:房诚琦/肖畅/白学松 日期:2023-11-30

  上周(2023.11.18-2023.11.24,下同):上周房地产板块(中信)涨跌幅+4.8%,同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为+0.8%,+3.8%,超额收益分别为-4.0%、+1.0%。29 个中信行业板块中房地产位列第11。

      房地产基本面与高频数据:

      (1)新房市场:上周38 城新房成交面积251.9 万方,环比+6.8%,同比-21.2%;2023 年11 月1 日至11 月24 日累计成交811.5 万方,同比-20.8%。今年截至11 月24 日累计成交14243.8 万方,同比-10.5%。

      (2)二手房市场:上周17 城二手房成交面积171.6 万方,环比+2.5%,同比+37.3%;2023 年11 月1 日至11 月24 日累计成交600.1 万方,同比+28.7%。今年截至11 月24 日累计成交7451.2 万方,同比+31.6%。

      (3)库存及去化:上周14 城新房累计库存9632.1 万方,环比+0.3%,同比-1.5%;14 城新房去化周期为18.9 个月,环比变动+0.1 个月,同比变动+5.1 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为13.6 个月、11.8 个月、28.1 个月、51.9 个月,环比分别变动+0.0 个月、+0.1 个月、+0.1 个月、+1.2 个月。

      (4)土地市场:2023 年11 月20 日-2023 年11 月26 日百城供应土地数量为1186 宗,环比-34.6%,同比-27.4%;供应土地建筑面积为7927.1 万方,环比-30.1%,同比-27.9%。2023 年累计供应土地数量为28154 宗,同比-10.5%,累计供应土地建筑面积为176013.4 万方,同比-14.6%。

      重点数据与政策:中央层面:央行等四部门联合召开科技金融工作交流推进会:配合地方政策因城施策做好房地产调控,加大力度支持保障性住房等“三大工程”建设,推动构建房地产发展新模式。地方层面:深圳降低二套房首付比例至40%同时放松普宅认定标准;广州首次针对城中村改造进行立法工作:“双三分之二”方可启动;南京放松落户政策;武汉、宁波等地加大购房补贴;东莞、泉州调整限购限贷限售政策;昆明、湛江、海南、日照等多地放松公积金贷款政策。

      周观点:11 月第4 周新房成交面积环比小幅提升,同比下降21.2%;二手房销售面积环比小幅提升,同比大幅上升37.3%。上周深圳二套房首付比例、放松普宅标准,政策力度超出市场预期;央行等四部门提出加大力度支持保障性住房等“三大工程”建设。我们认为当前地产支持政策已经从偏重需求端转向供需两端双管齐下转变,从“保项目”向“保主体”改变。土储优质、财务稳健、资源禀赋、不断提高产品力的房企有望穿越周期,把握土拍窗口期积极调仓,未来率先受益于行业销售复苏;同时部分地方房企以及代建企业有望受益于城中村改造持续推进带来的增量机会。推荐:1)开发商:保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份,建议关注中国海外发展、华润置地;2)城中村改造受益标的:

      越秀地产、珠江股份、城建发展;3)物业公司:华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务;4)代建公司:绿城管理控股。

      风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。