房地产行业周报:深圳下调二套首付 广州推城改细则

类别:行业 机构:首创证券股份有限公司 研究员:李枭洋 日期:2023-11-28

  政策端:地方方面:上周深圳下调二套住房最低首付款比例,二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%;优化了普通住房认定标准,取消“实际成交总价750万元以下(含750万元)”这一价格限制条件。广州发布城中村改造条例征求意见稿,从资金支持、税费优惠、改造方式、改造意愿征询、征收补偿标准、保障性住房建设等多方面提出具体要求。广州黄埔邓屋旧改实施方案获批,预计项目改造成本约21亿元。

      市场端:2023W47我们重点监测的39城商品房成交面积为256.2万平米,环比-5.2%,同比-26.9%;全年累计成交面积16190万平米,同比-11.3%。2023W47我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6193万平米,较上周环比0.16%;库存去化周期为16.9个月,环比1.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康,分别为7.1和3.3个月;弱二线城市福州,三线城市莆田和宝鸡去化周期较高,分别为44个月以上。

      二手房方面,2023W47我们重点监测的15城二手房成交套数为17281套,环比-2%,同比26.3%;全年累计成交面积801954套,累计同比31.2%。分城市能级来看,一线城市上周二手房成交套数环比2.8%,同比34%,全年累计成交套数同比12.6%;二线城市二手房成交套数环比-0.4%,同比27.4%,全年累计同比38.5% ;三四线城市上周二手房成交套数环比-17.1%,同比9.1%,全年累计同比31.5%。

      投资建议:历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。

      4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

      风险提示:宏观经济走弱,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。