房地产开发行业周报：本周新房成交同比-16.8% 10月大中城市房价延续低迷态势

10 月大中城市房价延续低迷态势，市场的回暖仍需政策落地及加码。据国家统计局，10 月70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%，跌幅有所扩大；同比-0.6%。分城市看，一线城市环比-0.3%；二线城市环比-0.2%；三线城市环比-0.5%。从城市数量看，新房价格环比上涨11 城（-4，较上月变化，下同），环比下跌56 城（+2）。二手房方面，10 月一线城市二手房价格环比-0.8%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.6%。从城市数量看，二手房价格环比上涨仅2 城（-2），环比下跌67 城（+2）。10月70 个大中城市新房二手房成交价格延续低迷表现，各能级城市均有所回调，二手房接近普跌。从成交量能看，10 月依然维持跌势。核心城市放松限购限贷后，政策效果仍需在更大的时间尺度去观察。我们依然认为有必要对市场作进一步的刺激与托底。

    行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.2%，领先沪深300 指数0.30 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第24 名。

    新房：本周30 个城市新房成交面积为203.5 万平方米， 环比提升11.9%，同比下降16.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.5 万方，环比13.7%，同比-14.1%；样本二线城市为113.5 万方，环比3.9%，同比-17.6%；样本三线城市为38.5 万方，环比40.9%，同比-17.8%。从今年累计46 周新房成交面积同比看，样本30 城共计12311.0 万方，同比-8.4%；一线城市为2926.8 万方，同比0.4%；二线城市为6985.0 万方，同比-9.7%；三线城市为2399.3 万方，同比-14.2%。

    二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计116.8 万方，环比增长1.9%，同比增长21.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.1 万方，环比2.6%；样本二线城市为57.5 万方，环比0.0%；样本三线城市为26.2 万方，环比5.5%。

    信用债：根据Wind 统计数据，本周（11.13-11.19）共发行房企信用债9只，环比增加5 只；发行规模共计72.53 亿元，环比增加54.53 亿元，总偿还量126.22 亿元，环比增加64.31 亿元，净融资额为-53.69 亿元，环比减少9.78 亿元。

    投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022 年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。临近11 月和12 月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。