房地产开发行业周报：本周新房成交同比-22.3% 市场延续低迷静待政策继续落地与加码

　　“第二支箭”将继续助力民营房企发债融资，行业流动性问题依然严峻。近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资，其中部分项目募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造、城市更新项目。同时，龙湖、金辉、华宇、新希望地产等民企债券发行正在推进中。境外债方面，今年整体发行依然接近停滞，仅极少部分房企发行境外债。11 月9 日，越秀地产公告计划于澳交所担保发行一笔3 年期5.1 亿元的境外人民币债券，用来偿还一年内到期的境外债。目前年内债券到期高峰已过，11、12 月分别到期589.1、576.2 亿元；2024 年一季度将迎来下个到期高峰。考虑到目前民企债券发行尚未完全修复、新房销售市场依然低迷、年末包括建安等各项费用支付节点临近，行业流动性问题依然严峻。

    　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.5%，领先沪深300 指数2.42 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第5 名。

    　　新房：本周新房成交创近两月除黄金周外的新低，各能级城市出现普跌。本周30 个城市新房成交面积为178.9 万平方米，环比下降35.0%，同比下降22.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为45.3 万方，环比-23.9%，同比-16.7%；样本二线城市为106.7 万方，环比-39.6%，同比-17.6%；样本三线城市为26.9 万方，环比-30.6%，同比-41.9%。从今年累计45 周新房成交面积同比看，样本30 城共计12104.6 万方，同比-8.3%；一线城市为2875.3 万方，同比0.7%；二线城市为6869.0 万方，同比-9.5%；三线城市为2360.3 万方，同比-14.1%。

    　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计114.6 万方，环比下降6.4%，同比增长13.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.2 万方，环比-2.1%；样本二线城市为57.5 万方，环比-11.3%；样本三线城市为24.9 万方，环比0.7%。

    　　信用债：根据wind 统计数据，本周（11.06-11.12）共发行房企信用债4只，环比减少1 只；发行规模共计18.00 亿元，环比减少-39 亿元，总偿还量61.91 亿元，环比减少-14.83 亿元，净融资额为-43.91 亿元，环比减少-24.17 亿元。

    　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022 年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。临近11 月和12 月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。