房地产开发行业2023W43：本周新房成交同比-14.5% 百城二套房贷利率继续下行

　　百城二套房贷利率继续下行。据贝壳数据，10 月全国百城首套主流房贷利率为3.88%，环比微降2bp；二套为4.44%，环比下降13bp。10 月二套主流房贷利率继续下行，主要是在“831”信贷新政下，二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，推动一线、二线、三线分别环比下降7bp、10bp、14bp。其中深圳因新政利率下降较多，首套/二套分别下降40、30bp 至4.1、4.5%。我们认为未来主流房贷利率有望进一步降低。

    　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.3%，落后沪深300指数1.15 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第23 名。本周上涨个股共91 支，较上周增长65 支，下跌股数为29 支。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为279.7 万平方米，环比提升4.8%，同比下降14.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为73.6万方，环比10.5%，同比-5.3%；样本二线城市为163.3 万方，环比2.4%，同比-8.4%；样本三线城市为42.8 万方，环比5.0%，同比-40.0%。从今年累计43 周新房成交面积同比看，样本30 城共计11635.8万方，同比-8.1%；一线城市为2770.6 万方，同比1.7%；二线城市为6571.7 万方，同比-9.9%；三线城市为2293.5 万方，同比-13.2%。

    　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计125.9 万方，环比增长3.5%，同比增长19.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.7 万方，环比5.3%；样本二线城市为62.0 万方，环比3.3%；样本三线城市为29.2 万方，环比2.0%。

    　　信用债：根据wind 统计数据，本周（10.23-10.29）共发行房企信用债11 只，环比减少2 只；发行规模共计60.93 亿元，环比减少-15.67 亿元，总偿还量113.83 亿元，环比增加47.91 亿元，净融资额为-52.9 亿元，环比减少63.58 亿元。

    　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。

    　　我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。