房地产开发行业1-9月统计局数据点评：投资、销售同比跌幅继续扩大 新开工、施工持续承压

　　投资：1-9 月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.1%，9 月单月同比-11.3%。1-9 月份，全国房地产开发投资额为87269 亿元，同比减少9.1%，较前值降低0.3pct；9 月单月投资额为10369 亿元，环比增长12.9%，同比减少11.3%。1-9 月开发投资额同比跌幅进一步扩大，主要由于（1）销售市场低迷，叠加库存仍处高位，房企拿地意愿偏低；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80 亿平方米的施工体量对应目前销售12 亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，进而拖累开发投资。

    　　新开工：1-9 月新开工面积同比-23.4%维持低位，单月新开工面积同比跌幅小幅缩窄。1-9 月份，全国累计新开工面积为72123 万方，同比减少23.4%，较前值提高1.0pct；9 月单月新开工面积为8232 万方，环比增长18.9%，同比减少14.6%。新开工持续低迷，主要是（1）2022 年房企拿地规模萎缩，今年上半年拿地规模继续下行，影响开工面积；（2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，房企整体新开工意愿不足；（3）2022 年城投获取的项目开工率较低。

    　　竣工：1-9 月累计竣工面积同比+19.8%，单月同比+25.3%。1-9 月份，全国累计竣工面积为48705 万方，同比增长19.8%，较前值提高0.6pct；9月单月竣工面积为4979 万方，环比减少6.4%，同比增长25.3%。1-9 月竣工同比增速维持较快增长，主要是（1）2022 年同期基数较低；（2）目前竣工节点对应的是2021 年销售的高点；（3）保交楼正在逐步取得进展，目前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。

    　　竣工同比压力将在年末逐步显现，我们预计全年竣工增长8%-12%。

    　　销售：1-9 月商品房销售金额同比跌幅扩大至4.6%，销售面积累计同比-7.5%。1-9 月份，全国商品房销售金额为89070 亿元，同比减少4.6%，较前值降低1.4pct；9 月单月商品房销售金额为10912 亿元，环比增长41.6%，同比减少13.6%。1-9 月份，销售面积为84806 万方，同比减少7.5%，较前值降低0.4pct。

    　　政策方面，一线城市中，广州已调整限购限贷政策；二线城市中，南京、苏州、合肥、厦门、武汉、西安、长沙、宁波等重要城市在限购或限贷方面放松。但从政策效果看，9 月整体新房市场表现平淡，“金九”行情未现。我们认为单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。

    　　资金：1-9 月房企到位资金累计同比-13.5%，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅扩大。1-9 月份，房企到位资金累计值为98067 亿元，同比减少13.5%；9 月单月到位资金为10951 亿元，环比增长23.1%，同比减少18.0%。

    　　在三季度销售整体低迷的环境下，房企销售回款拖累整体到位资金。融资端方面，市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。

    　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：

    　　北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。