房地产开发行业2023W40:国庆假期新房网签表现平淡 市场回暖仍需政策加码及落地

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/肖依依/周卓君/夏陶 日期:2023-10-08

  国庆假期新房网签表现平淡,市场回暖仍需政策加码及落地。据中指数据,样本35 城2023 年国庆假期(统计时间为9.29-10.6)新房销售网签面积为147.6 万方,同比2022 年国庆假期(10.1-10.7)下降17%,同比2022 年同期(9.29-10.6)下降62%。两口径相差较大,主要是今年假期为国庆中秋双节,9.29、9.30 作为三季度末有集中网签的影响,因此计算同比时是否考虑两天便成为关键。严格上来说,今年双节的特殊性导致同比的解释能力下降。此外,网签数据并不代表实时的案场认购销售,叠加假期部分城市住建数据更新缺失或出现更明显的滞后,因此我们认为今年国庆平淡的网签销售仅供参考。

      整体而言,市场的回暖仍需政策持续加码及落地,特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑,才能有效托底市场信心。

      行情回顾:本周因假期休市,A 股行情略。H 股方面,10.3-10.6 四个交易日内,中信房地产HK 指数下跌1.47%,领先恒生指数0.35 个百分点。本周港股房地产股票中,上涨20 只,较上周减少1 只,下跌69 只。涨幅前5 的是融创中国、丽新发展、金辉控股、COSMOPOL INT'L、龙光集团,涨幅分别为11.6%、7.9%、7.6%、4.6%、3.8%。跌幅前5 的是珠光控股、国瑞健康、中骏集团控股、融信中国、彩生活,跌幅分别为-32.9%、-17.5%、-16.4%、-12.1%、-11.5%。

      新房:受国庆假期影响,多数样本城市网签数据缺失,以下数据仅供参考。本周(9.30-10.6 ) 30 个城市新房成交面积为65.2 万平方米, 环比下降80.1%,同比下降5.3%,其中样本一线城市的新房成交面积为21.4 万方,环比-79.2%,同比19.2%;样本二线城市为36.4 万方,环比-78.7%,同比24.0%;样本三线城市为7.3 万方,环比-86.1%,同比-66.0%。从今年累计40 周新房成交面积同比看,样本30 城共计10826.0 万方,同比-7.8%。

      二手房:受国庆假期影响,本周13 个样本城市二手房数据多数缺失。我们统计了样本中有更新成交数据的6 个城市。整体看,本周(9.30-10.6)二手房网签备案数据表现较去年同期有一定增长,一线城市中北京、深圳二手房成交同比分别+65%、+44%。

      信用债:本周因假期无信用债发行。

      投资建议:中国房地产走过2021 年大周期拐点后,未来主旋律是分化,看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包,在政策加码到位之下,总量下方有底,上方量价均有一定弹性,能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底,最终政策力度有望媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向:(1)基本面股票:A 股:华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等;H 股:越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等;(2)一线政策落地概念、城中村改造概念:北京—城建发展等;深圳—天健集团等;(3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业:A 股关注招商积余;H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

      风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。