2023年9月房企销售数据点评:销售降幅有所收窄 城改政策值得期待

类别:行业 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/陈鹏 日期:2023-10-08

  事件:

      9 月30 日,克而瑞发布2023 年9 月房地产公司销售排行,保利发展单月销售排名第一,实现销售金额330 亿元,万科、中海单月销售额均为320、280 亿元,排名第二、三位,前三门槛从去年同期350 亿元下降至280 亿元。9 月单月销售过百亿房企为12 家,较22 年同期减少4 家,对比2021年同期减少16 家。

      点评:

      9 月房企销售额同比-27%、较前值+12pct,销售降幅有所收窄、后续仍需政策呵护。根据克而瑞数据,2023 年9 月,50 家房企单月销售金额3,506 亿元,环比+22.5%,较22 年同比-27.4%、较前值+12.3pct;销售面积为2,017 万方,环比+17.3%,较22 年同比-4.2%、较前值+37.3pct;自23年6 月以来销售同比出现大幅下降,9 月销售降幅有所收窄。从累计数据看,1-9 月累计销售金额34,947 亿元,同比-14.9%、较前值-1.6pct;销售面积20,529 万方,同比-21.1%、较前值-1.1pct;9 月累计销售金额同比继续回落。此外,当前市场结构化特征依然明显,其中一二线城市和优质房企的销售表现更好,后者也持续推动着行业集中度进一步提升。7 月下旬以来,国常会、政治局会议、住建部、证监会持续积极表态,房地产市场供求关系已发生重大变化,需适时调整优化房地产政策;8 月25 日住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”,随后四个一线及重点二线等城市更进;8 月31 日,央行、国家金融监督管理总局联合发文下调限购城市首付比下限,当前一二线城市进入到限制性政策放松的密集期。同时积极推动城中村改造是打造扩内需稳经济的重要工具。预计后续一二线政策迎来优化、行业需求有望得到持续复苏。

      9 月单月销售:保利、万科、中海排名前三,行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据,从单月销售来看,保利销售排名第一,万科、中海分别位列二三。其中,保利330 亿(YOY-14%)、万科320 亿(YOY-8%)、中海280 亿(YOY+23%)、华润266 亿(YOY-13%)、绿城217 亿(YOY-19%)、招蛇208 亿(YOY-41%)、龙湖145 亿(YOY-25%)、建发房产140 亿(YOY+49%)、华发137 亿(YOY+67%)、金地131 亿(YOY-42%)、金茂121 亿(YOY-8%)、越秀99 亿(YOY-40%)、融创95 亿(YOY+9%)、滨江88 亿(YOY-28%)、碧桂园77 亿(YOY-81%)、新城57 亿(YOY-32%)、旭辉54 亿(YOY-46%)、中南31 亿(YOY-35%)、世茂20 亿(YOY-75%)、金科18 亿(YOY-43%)、阳光城13 亿(YOY-58%)等。9月房企销售同比出现普降,企业分化持续加剧,主流企业中销售同比排名靠前的房企为:华发+67%、建发房产+49%、中海+23%、融创+9%、万科-8%、华润-13%、保利-14%等,显著好于行业;预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大,推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

      1-9 月累计销售:保利、万科、中海排名前三,优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据,从累计销售来看,保利销售排名第一,万科、中海分别位列二三。其中,保利3321 亿(YOY+4%)、万科2806 亿(YOY-11%)、中海2390 亿(YOY+19%)、华润2343 亿(YOY+16%)、招蛇2268亿(YOY+13%)、碧桂园1966 亿(YOY-46%)、绿城1922 亿(YOY-2%)、龙湖1376 亿(YOY-5%)、建发房产1326 亿(YOY+32%)、滨江1221 亿(YOY+16%)、金地1219 亿(YOY-25%)、越秀1119亿(YOY+40%)、金茂1095 亿(YOY0%)、华发1036 亿(YOY+42%)、融创710 亿(YOY-50%)、新城602 亿(YOY-36%)、旭辉565 亿(YOY-46%)、世茂353 亿(YOY-45%)、中南328 亿(YOY-31%)、阳光城238 亿(YOY-36%)、金科171 亿(YOY-70%)等。1-9 月50 家房企累计销售金额同比增速回落、分化趋势依旧,主流企业中销售同比排名靠前的房企为:华发+42%、越秀+40%、建发房产+32%、中海+19%、滨江+16%、华润+16%、招蛇+13%、保利+4%等,显著好于行业;预计这种分化在后续也将进一步加大,推动优质房企销售集中度将进一步提升。

      投资分析意见:销售降幅有所收窄,城改政策值得期待,维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化,开启了房地产政策宽松周期,一二线城市放松政策正在加速落地,如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾,因而我们认为城中村改造的必要性提升,其将有助于提升居民购买力,同时鉴于近期中央密集表态支持城改,凸显城改战略高度定位,预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善,格局优化下优质房企成长空间打开,并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级,1)推荐优质房企:A 股:华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A;H 股:越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展;2)建议关注城中村改造受益企业:北京:城建发展;上海:中华企业;广州:越秀地产;深圳:天健集团。

      此外,维持物业管理板块“看好”评级,推荐:保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正,建议关注:招商积余。

      风险提示:房地产调控政策进一步收紧,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。