房地产开发行业周报:本周新房成交环比+19.5%量能创下半年新高 “金九银十”行情可期

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/肖依依/周卓君/夏陶 日期:2023-10-01

本周一线城市网签销售额进一步抬升,核心城市购房政策继续放松。本周一线城市新房成交面积突破100 万方,年内仅次于3 月最后一周以及6 月最后一周;本周二线、三线城市销售亦有所抬升。我们统计的样本城市本周成交环比+19.5%,续创下半年量能新高。近期网签销售表现亮眼,主要是各地房地产需求端政策正加速落地,政策效果逐步显现,前期成交正逐步体现到网签数据上。我们认为北京、上海、深圳的限购、限贷政策也有望迎来松动,“金九银十”行情可期。

    本周深圳下调房贷利率,首套房房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR-10bp;二套不低于相应期限LPR+30bp。深圳成为继广州之后第二个首套房贷利率下限突破LPR 的一线城市。

    行情回顾:本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.6%,落后沪深300 指数1.32 个百分点,在29 个中信行业板块排名中位列第28 名。本周上涨个股共21 支,较上周减少22 支,下跌股数为100 支。

    新房:本周30 个城市新房成交面积为305.1 万平方米,环比提升19.5%,同比下降45.3%,其中样本一线城市的新房成交面积为102.9 万方,环比29.6%,同比-9.8%;样本二线城市为150.3 万方,环比10.5%,同比-51.9%;样本三线城市为51.9 万方,环比29.6%,同比-60.5%。从今年累计39 周新房成交面积同比看,样本30 城共计10739.2 万方,同比-8.0%;一线城市为2548.6 万方,同比2.5%;二线城市为6036.9 万方,同比-10.5%;三线城市为2153.6 万方,同比-11.7%。

    二手房:本周13 个样本城市二手房成交面积合计101.8 万方,环比下降13.1%,同比下降13.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.5 万方,环比2.6%;样本二线城市为41.1 万方,环比-23.1%;样本三线城市为21.2 万方,环比-15.8%。

    信用债:本周共发行房企信用债4 只,环比减少2 只;发行规模共计31.36 亿元,环比增加0.92 亿元,总偿还量70.52 亿元,环比减少47.03 亿元,净融资额为-39.16 亿元,环比增加47.95 亿元。

    投资建议:中国房地产走过2021 年大周期拐点后,未来主旋律是分化,看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包,在政策加码到位之下,总量下方有底,上方量价均有一定弹性,能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底,最终政策力度有望媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向:(1)基本面股票:A 股:华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等;H 股:越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等;(2)一线政策落地概念、城中村改造概念:北京—城建发展等;深圳—天健集团等;(3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业:A 股关注招商积余;H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。