房地产行业周报(2023年第38周)：广州解除部分区域限购 新房二手房销售持续回暖

　　板块行情：本周（9 月15 日-9 月22 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31 个一级行业板块中排名第21 位。

    　　政策要闻：中央层面：央行公布9 月贷款市场报价利率，1 年期LPR 为3.45%，5 年期以上LPR 为4.2%，此次LPR 报价维持不变。地方层面：1）广州：解除外围区域黄埔、番禺、花都、白云区部分地区限购；增值税征免年限从5年调整为2 年。2）无锡、武汉：全域取消限购。3）西安：二环外取消限购。

    　　4）厦门：取消集美区、海沧区、同安区、翔安区限购限售，并提高住房公积金贷款额度。5）长沙：放开首套房限购，网签备案满4 年可进行转让。6）中山：放开对二孩以上家庭限购。7）天津、昆明、青岛、哈尔滨、揭阳、宜昌：

    　　实施“认房不认贷”政策。8）河北雄安新区：取消商品住房预售，公共服务“租售同权”。9）郑州：进一步放宽中心城区落户条件，人才购房契税补贴。10）上海：推进工业上楼。11）南宁：可提取公积金付首付。12）海口：首套房贷首付降至25%，二套首付35%。13）南京：顶尖人才可给予300 万元安家补贴及资金支持。14）重庆：“三无”人员新购第二套及以上房征税。

    　　公司动态：1）保利发展：拟发行公司债券100 亿元；战略签约中信信托。2）万科A：坚持获取特别好的项目，以及坚持精准投资。3）碧桂园：9 只境内债全部成功展期。4）华润置地：黄挺获任非执行董事并任审核委员会委员。5）旭辉控股集团：旭辉建管与北京住总集团签订战略合作协议。6）融创中国：

    　　公布境外债务重组进展，债权人选择强制可转换债券39.89 亿美元，融创服务股份13.4 亿美元，均超过当前限额，将按比例分配。

    　　销售端：8 月底以来不断出台利好政策，新房和二手房市场销售持续回暖，1）从我们监测的21 城数据来看，本周21 城商品房日平均成交40 万方，环比增长27.5%，同比增长12.6%；年初至今成交1.16 亿方，同比增长2.64%。2）分城市能级来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为97 万方、110万方、71 万方，环比分别上涨63%、1%、42%，同比分别变化-1%、+20%、+23%。3）从我们监测的11 城数据来看，本周二手房日均成交23 万方，环比增长14%，同比增长68%；年初至今成交5961 万方，同比增长29%。本周多个高能级城市陆续调整限购政策，预计地产销售或将迎来进一步改善。

    　　投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。

    　　我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。