政策观察双周报第66期：26城地产放松到哪？还有哪些空间？

核心观点

    我们统计了26 个主要城市的地产放松情况，包括21 个超大特大城市，以及厦门等其他5 个重点城市；并结合两个角度观察后续的放松空间：一是当前放松的城市数量和力度；二是参考2014-2016 年的情况，推断政策最终将行至何处。

    后续，放松的空间可能包括：限购方面，一线城市或放松非核心区，二线城市或陆续取消限购（参考2014-2016 年）；首付比方面，北上深，以及厦门、杭州等部分二线城市仍有调降空间；房贷利率方面，北上深，以及成都、杭州等部分二线城市，二套房贷利率较高。

    26 城地产放松到哪？还有哪些空间？

    （一）认房不认贷：各城市已基本落实，包括4 个一线城市。

    （二）限购：一线城市或放松非核心区，二线城市或陆续取消限购当前，23 城已放松、或本身限制较宽松。但一线城市中，目前仅广州局部放松。

    对比2014-2016 年，这一轮一线城市放松更快、力度更大。上一轮中，仅上海、广州对人才落户做了微调。而当下，广州已放开部分区域限购，后续北上深或陆续跟进，对非核心区限购做优化调整。

    二线城市放松还有空间。上一轮中，22 个二线城市最终全面取消限购，且时间点集中在2014 年的8 月-9 月。参考上一轮的经验，后续这些城市，或也从部分区域/房型放松，最终走向全局放松。如上一轮中，苏州先在2014 年7 月取消90 平米以上住房限购，并在9 月全面取消限购；厦门在2014 年8 月取消岛外四区限购，并在2015 年1 月全面取消限购。当下，苏州也是先取消120 平米及以上商品房限购，厦门取消岛外四区限购，政策思路与上一轮有相似之处。

    （三）首付比：北上深及部分二线或仍有调降空间当前，16 个城市已下调、或此前就处于较低水平。一线城市中，仅广州下调，北上深首付比，尤其是二套房首付比，处于较高水平，厦门、成都、天津、杭州等二线城市也还有下调空间。北上深当前二套房普宅首付比达到了50%-70%，非普宅达到80%。如北京普宅首付是60%、非普宅80%，核心二线城市在30%-40%左右。

    对比2014-2016 年，本轮政策给予一线城市更大决策空间。2014-2016 年，一线城市只允许调降公积金贷款首付比，商业贷款调降限于非限购城市。而当前商贷首付比调整，并未对“限购”、“非限购”城市作区分。

    （四）房贷利率：北上深及部分二线城市，二套房贷利率较高二套房贷利率方面，北上深及11 个二线城市，仍高于央行新规定的下限（LPR+20bp，4.4%）。其中上海、北京的二套房贷款利率较高，达到5.25%，深圳以及杭州、成都、郑州等11 个二线城市，二套房贷利率为4.8%。

    首套房贷利率方面，除北上广深及南京外，其余城市均已达到或低于央行新规定的下限（LPR-20bp，即4%）。

    9 月上半月，重点关注哪些政策？

    （一）9 月7 日，十四届人大立法计划公布，房地产税法、个人所得税法修订未纳入本届立法规划，增值税法、消费税法、关税法、会计法（修改）、税收征收管理法（修改）明确在本届人大常委会任期内拟提请审议。预算法（修改）则需要抓紧工作，条件成熟时提请审议。

    （二）城中村改造：涉及城中村扩围、金融支持。1）9 月14 日，自然资源部发布文件，决定在北京市等43 个城市开展为期4 年低效用地再开发试点，规定未纳入试点范围的超大特大城市及具备条件的城区常住人口300 万以上的大城市可参考文件执行。2）9 月20 日，央行在国务院政策例行吹风会上表态，“加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持”。

    （三）活跃资本市场：9 月10 日，金融监管总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，下调保险资金投资股市的风险因子。

    （四）新兴产业：9 月8 日，工信部等五部门发布《元宇宙产业创新发展三年行动计划（2023－2025 年）》。

    （五）区域发展：1）9 月7 日，总书记在黑龙江考察并主持召开新时代推动东北全面振兴座谈会。2）9 月14 日，中共中央 国务院关于支持福建探索海峡两岸融合发展新路 建设两岸融合发展示范区的意见。

    风险提示：

    政策更新不及时；地产政策放松超预期。