房地产开发行业周报：本周新房成交同比-6.0% 70城新房价格指数环比跌幅扩大

70 城新房价格指数环比跌幅扩大，二手房样本中仅3 城环比上涨。据国家统计局，8 月70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.3%，同比-0.6%。分城市看，一线城市新房价格环比首次转负至-0.2%，目前一线中仅上海环比维持正增，北京、深圳、广州均有不同程度环比下跌；二线城市环比-0.2%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，8 月新房价格环比上涨17 城（-3，较上月变化，下同），环比下跌52 城（+3），环比上涨的城市数量已处于历史低位。二手房方面，8 月一线二手房价格环比-0.2%；二线环比-0.5%；三线环比-0.4%。从城市数量看，8 月二手房价格环比上涨仅3 城（-3），环比下跌66 城（+3）。

    全国层面看销售量价依然显著承压，总量修复需要政策进一步宽松。近期一线城市政策放松带来的市场回暖，正在逐步体现在网签备案数据上，本周一线二手房成交面积环比+21.9%，单周量能创下下半年以来最高值。而一线城市新房成交弹性弱于二手房，一方面仍是网签节奏问题，另一方面一线城市新房受供给影响更大。但除一线城市和核心二线城市外，全国整体销售量价显著承压，我们认为总量修复依然需要政策进一步宽松。本周更多二线城市出台宽松政策，包括苏州取消120 平方以上住宅限购，福州、青岛、济南、郑州、合肥等全面取消限购。

    行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后沪深300 指数0.78 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第21 名。本周上涨个股共44 支，较上周增长19 支，下跌股数为74 支。

    新房：本周30 城新房成交面积为187.0 万方，环比提升9.4%，同比下降6.0%，同比跌幅大幅收窄，其中样本一线城市的新房成交面积为41.0 万方，环比8.3%，同比-33.3%；样本二线城市为116.6 万方，环比7.4%，同比25.0%；样本三线城市为29.4 万方，环比19.7%，同比-33.3%。从今年累计37 周新房成交面积同比看，样本30 城共计10173.3 万方，同比-5.4%。

    二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计101.2 万方，环比增长13.8%，同比增长24.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.7 万方，环比21.9%；样本二线城市为41.2 万方，环比3.8%；样本三线城市为23.4 万方，环比21.8%。

    信用债：本周共发行房企信用债7 只，环比增加2 只；发行规模共计43.60 亿元，环比减少16.4 亿元，总偿还量157.08 亿元，环比增加43.97 亿元，净融资额为-113.48 亿元，环比减少60.37 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（61.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.4%）的债券为主。

    投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：

    A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。