房地产开发行业周报：2023W36：认房不认贷落地后市场热度升温 核心城市宽松进程持续

　　认房不认贷落地后市场热度升温，建议以月度数据判断政策落地后的效果。本周一线城市特别是北京的新房二手房市场表现亮眼，北京日均、周均的成交规模均有较大幅度增长。上海、深圳、广州市场也有不同程度的回暖。我们认为，认房不认贷落地后，大量前期观望和积压的客群加速入市，助推了本轮阶段性行情，但本周成交的大部分是已具备签约条件后的集中签约，且新政所鼓励的“卖一买一”受制于置换房产的出清速度，这部分需求的入市仍需时间。

    　　整体而言核心城市市场热度是有所升温的，但我们建议以月度的数据去判断政策落地后真实的效果。

    　　本周广州、南京等核心城市进一步调整购房政策，核心城市宽松进程将持续。

    　　广州成为首个调降首付比例的一线城市，二套房非普最低首付比例由70%调降至40%。在“831 新政”明确城市首套二套首付比例下限为20%/30%后，我们报告中提到该政策是为后续一线城市放松“铺路”，我们认为继广州之后，北京、上海、深圳限贷政策也有望跟进调整。此外，本周南京全面放开限购。

    　　这是因城施策背景下首个全域打开限购的核心二线城市（目前多数核心二线城市依然执行部分区域限购），我们认为更多二线城市乃至一线外围的限购政策将进一步放松。

    　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.1%，领先沪深300 指数0.24 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第20 名。本周上涨个股共25 支，较上周减少52 支，下跌股数为97 支。

    　　新房：受网签备案滞后影响，本周30 个城市新房成交面积为163.9 万平方米，环比下降37.1%，同比下降29.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.9 万方，环比-34.3%，同比-51.6%；样本二线城市为101.9 万方，环比-33.9%，同比6.8%；样本三线城市为24.2 万方，环比-50.4%，同比-58.6%。从今年累计36 周新房成交面积同比看，样本30 城共计9979.2 万方，同比-5.4%；一线城市为2325.3 万方，同比5.1%；二线城市为5622.2 万方，同比-8.6%；三线城市为2031.8 万方，同比-7.1%。

    　　二手房：本周我们跟踪的13 个样本城市二手房成交面积合计87.7 万方，环比下降8.9%，同比下降8.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.1 万方，环比1.2%；样本二线城市为38.5 万方，环比-8.4%；样本三线城市为19.2 万方，环比-22.0%。

    　　信用债：本周共发行房企信用债5 只，环比减少9 只；发行规模共计60.00 亿元，环比减少75.51 亿元，总偿还量113.11 亿元，环比减少22.56 亿元，净融资额为-53.11 亿元，环比减少52.94 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（63.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（63.3%）的债券为主。

    　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。