房地产开发行业周报：本周新房成交同比-25.4% 8月地产政策出台频次创历史新高

　　自三部委发文推进“认房不认贷”，近期多个核心城市发文执行认房不认贷。

    　　目前四个一线城市全域、快速落地，符合我们此前的预期。此外，本周包括江苏省地市、广东省地市、武汉、重庆、厦门等二三线城市跟进放松。认房不认贷主要支持的是核心城市置换需求与异地购房需求，能够显著降低在全国范围有贷款记录的、符合城市无房条件家庭的首付比例，其中一线城市符合条件的家庭购买非普宅能够降低30-40pct。

    　　近期地产政策出台频次创历史新高，政策放松脚步加速。在7 月政治局会议定调地产政策方向后，我们看到政策放松的力度、速度都出现了明显的跃升。据我们不完全统计，2023 年8 月单月政策频次达132 条，创下2022 年因城施策背景下单月最高记录。从城市涉及面看，2022 年至今经历了由三四线城市->非核心二线城市->核心二线城市->一线城市，这样一个放松路径。我们认为目前政策方向明确、各地政策将持续落地、更多增量政策正在路上。本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014 年的级别。

    　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.2%，落后沪深300 指数0.02 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第20 名。本周上涨个股共77 支，较上周增长63 支，下跌股数为42 支。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为252.1 万平方米，环比提升10.4%，同比下降25.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为57.6 万方，环比6.8%，同比-21.5%； 样本二线城市为146.0 万方， 环比7.6%，同比-23.2%；样本三线城市为48.5 万方，环比25.0%，同比-34.8%。从今年累计35 周新房成交面积同比看，样本30 城共计9807.0 万方，同比-5.0%；一线城市为2287.4 万方，同比7.2%；二线城市为5512.2 万方，同比-9.0%；三线城市为2007.4 万方，同比-5.7%。

    　　二手房：本周我们跟踪的13 个样本城市二手房成交面积合计95.4 万方，环比下降1.1%，同比下降8.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.7 万方，环比5.1%；样本二线城市为41.1 万方，环比-7.6%；样本三线城市为24.6 万方，环比3.6%。

    　　信用债：本周共发行房企信用债14 只，环比持平；发行规模共计126.51 亿元，环比减少24 亿元，总偿还量135.67 亿元，环比增加40.32 亿元，净融资额为-9.17 亿元，环比减少64.32 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（67.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据、超短期融资债券（36.8%、30.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（40.7%）的债券为主。

    　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。