房地产开发行业点评：近期政策综评：拨云见日 政策放松脚步加速

　　近期政策节奏加快、力度加大，8 月是地产需求端全面宽松的起始点。自7月政治局会议定调房地产政策方向后，8 月25 日三部委推进“认房不认贷”，到8 月31 日调整住房信贷政策，近期政策步伐明显加快，且涉及的政策内容越来越接近核心，核心城市首付比例有望进一步调降，充分说明了中央对于房地产行业支持的态度。我们认为，8 月是地产需求端全面宽松的起始点，下阶段对地产应乐观些。

    　　一线城市认房不认贷落地，核心城市首付比例调降正在路上。虽然近期政策均是规范各城市放松力度的“上限”，并不是直接对各地地产政策进行调整，但考虑到多数城市对于认房认贷标准、住房按揭首付比例等过往均有调整，因此8 月下旬一系列政策应视为对尚未完全放松的核心城市进一步放松“铺路”，特别是打开了四个一线城市政策放松空间。从落地情况看，8 月25日三部委推进“认房不认贷”，到9 月1 日四个一线城市迅速、全域的落地，我们有理由认为核心城市首付比例调降正在路上，或将很快看到核心城市进一步动作。

    　　本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014 年的级别。房地产行业总量在2021 年已经走过20 年长周期的拐点，在2021 年之后整体是一个长坡下行的趋势。当前处在一个下坡阶段的腰部位置。在长坡下行期出台的政策产生的效果会逊于长坡上行期。这也是为什么在2022 年以来全国各地出台上千条政策的背景下、在政策力度已经超过2018 年的情况下，房地产销售依然持续低迷。因此，我们认为本轮放松周期最终放松的力度达到2008、2014 年的级别。

    　　复盘2014 年政策周期：（1）需求端大幅宽松后，房地产销售的量、价修复是明显滞后于政策出台时点的。基本面修复路径可概括为：地产需求端政策开始大幅宽松->销售规模企稳回升->房价企稳回升，其中每一个环节都可能需要数月时间。在政策加码到位之下，总量的修复最快也要到明年上半年；但可能有结构性机会，部分高能级城市销售9-12 月有望环比改善。（2）地产政策一旦开启全面宽松，其宽松的进程将在较长时间内持续。2014 年“930 新政”后，中央自上而下的大级别宽松政策是持续出台的，直至最宽松的状态，前后一共耗时近1 年半的时间。

    　　我们认为目前政策终点尚未到达，后面有希望看到持续的政策放松。从节奏看，目前政策放方向明确、各地政策将持续落地、更多增量政策正在路上。

    　　包括一线城市进一步调整限购限贷等政策、中央层面给予类棚改的资金支持等。

    　　投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。