招商积余(001914)：业绩持续提升 市拓表现强劲

归母净利润增长26.6%。2023 上半年公司实现营业收入69.8 亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润4.2 亿元，同比增长26.6%。分板块看，受物业管理项目增加及收购子公司并表，物业管理业务实现收入66.9 亿元，同比增长23.0%；受在管商业运营项目增加及同期基数效应，资产管理业务实现收入2.8 亿元，同比增长30.6%。

    深耕非住业态，市拓强劲。2023 上半年公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额约19 亿元，同比增长18.3%，其中第三方项目新签年度合同额约17 亿元，千万级以上项目占比超55%。截至2023 上半年末，公司在管项目2011 个，管理面积达3.3 亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为2.19 亿平方米，占比66%。公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达1.99 亿平方米，占比60%。公司非住业态保持良好发展势头，2023 上半年收入占基础物业管理总收入的比重超七成，同时公司非住业态多个细分赛道加速发展，优质项目进一步增加，新增办公类、园区类、政府类项目上百个。

    商业资产经营稳步提升。在商业运营方面，截至2023 上半年末，公司在管商业项目61 个，管理面积达346 万平方米，其中公司自持项目3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目53 个，第三方品牌输出项目5 个。在持有物业出租及经营业务方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.86 万平方米，截至2023 上半年末总体出租率为97%。

    风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；重资产剥离进度不及预期。

    投资建议：公司作为央企物管龙头，业态布局均衡，非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出，未来公司将持续受益于行业格局的重构。

    预计23-25 年公司归母净利润分别为7.3/8.8/10.1 亿元，对应EPS 分别为0.69/0.83/0.95 元，对应PE 分别为22.7/18.9/16.4X，维持“买入”评级。