城建发展(600266):合作获取北京资源 彰显市场影响力
携手越秀获取北京核心资源,彰显市场影响力
公司7 月31 日公告,将与越秀地产合作开发北京海淀区双新村棚户区改造地块(即海淀四季青地块),公司持股比例为49%(49.49%*99%=49%),对应权益拿地金额39 亿元。本次合作在扩充了公司北京土地储备的同时,亦彰显公司在北京市场的影响力。我们维持23-25 年EPS 为0.43/0.80/0.96元的盈利预测,可比公司平均2023PE 为12 倍,考虑到公司除了销售快增长、业绩强反转、长期具备资源整合空间之外,近期具备北京“一区一策”、城中村改造等多项正面催化,我们认为公司合理 2023PE 为21 倍,目标价9.03 元(前值7.10 元),对应1 倍PB,维持“买入”评级。
海淀四季青地块为北京稀缺项目,拿地竞争激烈
根据中指院的数据,越秀地产于6 月14 日通过摇号,从30 家房企中脱颖而出,以15%的溢价率上限获取了海淀四季青地块,拿地总价79.35 亿元。
该项目为纯商品住宅地块,容积率仅为1.05,计容建面8.96 万平,政府指导价12.1 万元/平,潜在货值108 亿元,或将打造为板块内较为稀缺的低密度高品质别墅项目。根据房天下数据,项目周边西山美庐、颐和金茂府二手挂牌价均高于本项目政府指导价,存在一定倒挂。本次合作后,项目仍将由越秀地产并表,后续有望通过投资收益对公司利润表产生积极影响。
拿地强度和质量俱优,合作亦凸显公司北京市场影响力
算上该地块后,公司23 年1-7 月拿地金额达到116 亿元(权益金额76 亿元),全口径拿地强度达到44%,且几乎都位于北京,拿地强度和质量俱优。
根据公司官网,7 月11 日越秀地产与北京城建集团签署战略合作协议,本次越秀地产与公司合作开发核心北京项目,均体现了公司在北京市场的资源禀赋和产品力优势。
销售保持快速增长,全年有望较2022 年进一步提速
根据中指院的数据,公司1-7 月实现销售金额267 亿元,同比增长61%,增速居于TOP50 房企前列。其中7 月销售金额同比增长38%、环比增长18%,我们认为主要得益于22 年获取的星誉BEIJING、国誉朝华等项目的续销。参考我们团队的报告《尽享京城禀赋,业绩厚积薄发》(23 年7 月13 日),我们预计公司全年可售货值700 亿元,销售金额或将超过400 亿元,较2022 年进一步提速。
风险提示:北京区域市场风险,棚改和一级开发项目进展不及预期的风险,股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。