城建发展(600266):立足北京三业发展 运筹帷幄蓄势待发

类别:公司 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊 日期:2023-06-07

  国资背景,综合资源丰富。作为国企上市公司,公司拥有良好的公众形象和社会影响力,依托集团完整产业链和雄厚资源优势,在政府资源、人才队伍、融资成本、抗风险能力以及发展韧劲等方面优势明显。城建发展是北京城建集团旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台。在城建集团对公司拥有控制权期间,集团已经明确表示将持续在房地产业务方面优先支持上市公司,协助其做大做强主营业务。

      调整期京内土储积极补充,奠定恢复期企业销售快速增长。2022 年,公司立足北京,以底价或接近底价获得优质地块,北京市土地购置按照金额测算市占率在5%上下。我们认为,公司2022 年在北京拿地强度优势明显,以上战略优势有望推动公司在本轮竞争中脱颖而出。中指数据披露,2023 年1-4 月,公司累计总口径销售金额为175.0 亿元,同比增长141.71%,实现2022 年公司销售金额的56.27%。

      股权投资有望企稳止损。2022 年造成公司业绩下滑的重要原因是非房地产业务利润大幅度下降,包括:1)公司所持国信证券、锦州银行等金融资产股价下跌导致公司公允价值变动损益-7.58 亿元,2)公司参股子公司中科招商所持南微医学等金融资产股价下跌导致投资收益-7.67 亿元。考虑市场逐渐趋好,我们认为2023 年公司被非主营业务负面影响波及的概率降低。

      存在集团资产整合预期。上市公司与大股东旗下开发公司和住总集团存在同业竞争问题。公司一直采取托管方式对开发公司进行管理。城建集团也就此做出承诺,待开发公司满足注入条件后尽快解决同业竞争问题,承诺期限为2018 年10 月22 日至2023 年10 月21 日。此外截至2022 年底公司正在协商住总集团托管相关事宜。

      一级开发和棚改发展迅速,助力资金回笼。2022 年,随着棚改项目陆续入市、销售,公司资本结构更加优化。公司收购兴瑞公司100%股权,将享有望坛棚改项目全部开发收益。截至2022 年底,公司共持有11 个土地一级开发项目,包括8 个尚未开发项目以及3 个已开发项目。公司总一级土地规划计容建面470.93 万平,其中已开发一级项目已披露投资额为79.10 亿元。

      投资建议:中特估值相关标的,“优于大市”评级。我们预测公司2023 年和2024 年EPS 分别为0.53 元和0.63 元,公司2023 年和2024 年每股净资产分别为11.28 元和11.83 元。“中特估值”背景下,公司估值明显低估。

      参考可比公司估值和RNAV,我们给予公司2023 年0.7-0.8 倍PB 估值,对应合理价值区间为7.90-9.03 元每股。给予公司“优于大市”评级。风险提示:公司一级土地开发和棚改项目结转速度不及预期。