房地产行业研究周报:5月百强房企销售单月同比转负 国央企拿地持续提升

类别:行业 机构:申港证券股份有限公司 研究员:曹旭特/翟苏宁 日期:2023-06-05

  投资摘要:

      每周一谈: 5 月百强房企销售单月同比转负 国央企拿地持续提升

    5 月房企销售排行榜出炉,百强房企权益销售累计同比回落,单月同比转负。5 月中指研究院房企权益销售额及销售面积TOP100 累计同比增速分别为6%、-9.2%,较4 月下降4.8pct、2.2pct,单月同比增速分别为-10.3%、-17.7%,较4 月下降36.9pct、21.9pct,进入5 月后房企销售表现显著转弱,积压需求在2-4 月陆续释放后,商品房销售后续乏力。

      伴随着百强房企销售转弱,5 月统计局单月销售数据同比增速或将同步转弱。在统计局调整同比基数后,统计局的商品房销售与TOP100 房企权益销售额的同比增速差值逐步缩窄,此外受房企间的销售差异等其他因素影响下,两类数据口径的差值关系不再稳定,但由于5 月房企单月销售数据同比增速出现转向斜率较大,预计统计局数据也将同向变动。

      市场转弱背景下,头部房企表现显著好于其他房企,TOP11-30 位房企表现走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企5 月权益销售额累计同比分别为22.7%、-1.1%、-4.8%,分别较上月下降0.3pct、9.4pct、4.9pct,单月同比分别为21.7%、-31%、-20.6%,较上月下降15.6pct、51.9pct、55.2pct。

      TOP50 房企中31 家房企实现累计同比增速转正,较4 月新增3 家。其中7 家房企增速达100%以上,累计增速30%以上房企22 家,新进榜单房企2 家;增速领先的10 家房企分别为中建东孚(283%)、保利置业(174%)、中国中铁(156%)、国贸地产(113%)、华润置地(113%)、大华股份(100%)、华发股份(100%)、北京城建(86%)、建发地产(85%)、招商蛇口(79%)。

      5 月房企土拍排行榜数据公布,TOP50 中国央企房企占比进一步提升,其余主体拿地占比均降低。5 月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50 房企中,国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为71%、1%、21%、7%,分别较4 月单月同比口径提升20pct,减少3pct,减少6pct,减少9pct;国央企资金充裕,目标聚焦核心城市,拿地占比持续提升,民企拿地仍占一定比例,地方国企及城投拿地比例下降。

      5 月随着核心城市持续供地,部分房企取地意愿积极,拿地规模仍保持较高速提升。其中新增拿地金额提高前列房企包括,华润置地173 亿、招商蛇口63 亿、保利发展58 亿、滨江集团52 亿、建发房产50 亿、中海地产35 亿、绿城中国31 亿、碧桂园31 亿,此外中国金茂首度进入排行榜5 月累计拿地权益金额70 亿。

      从基本面来看,5 月销售较4 月有显著走弱,引起市场担忧与关注,在5 月底市场的情绪已来到低位,申万地产指数最低点一度跌破2022 年11 月的低点;然而在上周五地产板块出现大幅反弹,悲观预期逐步形成一致后,边际的扰动对市场情绪的作用被放大。后续建议紧密跟盯销售的高频走势,遵循安全优先,商品房销售不可失速的原则,若销售进一步加速走弱,政策出台的预期也将进一步加强。

      数据追踪(5 月22 日-5 月28 日):

      新房市场:30 城成交面积单周及累计同比分别为9pct、12pct,一线城市73pct,29pct,二线城市5pct,5pct,三线城市-18pct,15pct。

      二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比46ct,累计同比48pct。

      土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比-11pct,成交建筑面积累计同比11pct,成交金额累计同比-4pct,土地成交溢价率为5.4%。

      城市行情环比:北京(-23pct),上海(-19pct),广州(5pct),深圳(-18pct),南京(27pct),杭州(-5pct),武汉(6pct)。

      投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团;关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展,保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。

      风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。