房地产开发行业周报：本周新房成交同比+15.3% 新房量能小幅回升 二手房仍较低迷

25 城中介费率均值为2.2%，对经纪服务的规范需从实际出发。2023 年5月，住建部等部门发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

    近期部分城市研究讨论规范中介服务相关问题。从各地方实际执行的费率来看，根据易居研究院，25 个重点城市中介费率平均值为2.2%，其中成都、西安和北京的中介费相对较高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。从买卖双方的费用承担情况看，买家全部承担占21%、买家承担大头占50%、买卖双方均摊仅占29%，可见当前二手房市场普遍以买家负担中间费为主，这其中还不包括隐性的转嫁费用。因此，对经纪服务的规范将有望减轻买方负担、规范市场秩序、促进二手房市场平稳健康发展。但在各地实际执行过程中，仍需注意根据市场实际情况制定政策，避免费用水平调整与市场预期出现偏差、预防费用支付方式调整后可能的费用转嫁问题。

    行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.7%，领先沪深300 指数2.37 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第6 名。本周上涨个股共95 支，较上周增长74 支，下跌股数为34 支。

    新房：本周成交量有所回升，30 个城市新房成交面积为345.9 万平方米，环比提升10.8%，同比提升28.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比7.5%，同比53.9%；样本二线城市为219.9 万方，环比17.6%，同比33.6%；样本三线城市为53.2 万方，环比-7.3%，同比-8.8%。从今年累计22 周新房成交面积同比看，样本30 城共计6727.3 万方，同比17.6%；一线城市为1489.6 万方，同比34.7%；二线城市为3802.0 万方，同比11.7%；三线城市为1435.7 万方，同比18.8%。

    二手房：本周我们跟踪的13 个重点城市二手房成交面积合计117.7 万方，环比下降8.4%，同比增长51.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.5 万方，环比-3.3%；样本二线城市为53.6 万方，环比-15.0%；样本三线城市为30.7 万方，环比-0.6%。年初至今累计二手房成交面积为2677.8万方，同比变动为62.5%。

    信用债：根据wind 统计数据，本周（5.29-6.4）共发行房企信用债8 只，环比减少9 只；发行规模共计80.50 亿元，环比减少-79.37 亿元，总偿还量86.62 亿元，环比增加2.07 亿元，净融资额为-6.12 亿元，环比减少81.44 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（69.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（52.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（48.4%）的债券为主。

    投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。