房地产行业简评报告:青岛出台楼市新政 促房地产市场平稳健康发展

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:竺劲 日期:2023-06-02

  核心观点

      青岛多方位优化楼市新政,包括放松限售要求、下调首付比例、全面推行带押过户、政府购买存量房源用于保租房、推行房票制度等。5 月青岛商品住宅销售增速下行,新政有望提振市场信心、促进销售回升。近期中央继续支持刚需及改善性需求,核心一二线城市持续优化包括落户、限购、公积金在内的政策,地产政策维持宽松,全国地产销售有望获持续支撑。

      事件:

      6 月1 日,青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从多方面对房地产政策进行优化调整。

      简评

      青岛多方位优化楼市政策,促房地产市场平稳健康发展。本次青岛主要从以下多个角度对房地产政策进行调整优化:1)限售要求放松:新房出售条件由网签满5 年变为网签满3 年、取证满2 年;二手房出售条件由取证满2 年变更为取证满1年。2)首付比例下调:非限购区域(市南、老市北以外区域)首付最低比例首套由30%调至20%,二套由40%调至30%;限购区域首付比例不变(市南、老市北)。3)带押过户:全面推行二手房带押过户、“优鲜卖”(卖旧换新)模式。4)政府购买及棚改货币化:尝试国有企业或者平台公司收购存量房源作为保租房、推行棚改房票制度。限售条件、首付比例的调整,以及二手房带押过户、棚改房票制度的推行有利于维护市场的刚需及改善性需求,收购存量房源作为保租房对缓解部分项目库存压力、保障民生具有积极作用。

      房地产政策整体保持宽松状态,销售有望获持续支撑。根据克而瑞数据,5 月青岛商品住宅销售金额为144.2 亿元,同比上升1.7%,增速较4 月下降11.0 个百分点,此次青岛新政对多方面楼市政策进行优化,有望提振市场信心、促进销售回升。

      从全国来看,据克而瑞数据,5 月百强房企销售金额同比上升6%,增速较4 月下降24 个百分点,市场整体销售动能有所减弱。4 月28 日中央政治局会议继续提出支持刚需和改善性需求,近期杭州、南京优化落户政策,广州、杭州调整部分区域  的限购政策,上海、苏州等多城市优化公积金政策,地产政策维持宽松状态,有望为后续销售提供持续支撑。

      投资建议:青岛多方位优化楼市政策,全国地产政策维持宽松状态,有望持续支撑销售。继续看好前期积极补货、土储丰厚优质的房企。推荐A 股:招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、华发股份、滨江集团、建发股份、新城控股,港股:华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、龙湖集团、绿城中国、碧桂园。经营服务类公司推荐:中海物业、华润万象生活、招商积余、万物云、保利物业、绿城管理控股。

      风险提示:房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。

      风险分析

      即使在房地产政策持续宽松的背景下,房地产行业依然存在销售、结转及房企信用修复不及预期的风险:1、销售不及预期:地产市场销售处于复苏初期阶段,未来有继续下行或恢复不及预期的风险;2、结转不及预期:

      新冠病毒可能引起下一波感染高峰,施工进度可能受到影响,或导致结转不及预期;3、房企信用修复不及预期:

      部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存,导致行业整体信用修复进度缓慢,影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本,进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

      附:青岛青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》主要内容:

      一、优化特定条件群体商品住房上市交易年限。在本市范围内的居民家庭,因家庭成员患重大疾病急需资金治疗、家庭收入不能支持住房贷款且已申请贷款延期展期等情形需出售住房的,且住房符合新建商品住房合同网签备案满3 年或取得《不动产权证书》满2 年、二手住房取得《不动产权证书》满1 年的,房屋产权人可申请解除住房交易限制。

      二、支持刚性和改善性住房需求。全面推行二手房“带押过“优鲜卖”模式,促进“卖旧买新”“卖小换大”。

      三、以城市更新优化住房供给。鼓励各区(市)棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置,试点房票制度。

      四、实施保租房以购代建。积极支持平合公司或金融机构所属租赁企业收购存量房源作为保租房。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品,专项用于租赁住房建设和经营。

      五、开展群(团)购住房活动。各区(市)组织综合实力强信誉度高的优质房企,采取推出优惠房源、发放住房消费券等措施,通过“手拉手”“青年人首套住房支持”等专题活动开展各类群体群《团)购商品住房。

      六、进一步放宽人才住房分配准入条件。对于公开分配的人才住房,取消申请人及配偶5 年内没有商品住房交易记录的限制;经市、区两级分配后剩余的产权型人才住房,可面向在我市持有商品住房不多于1 套  的人才配售。

      七、继续执行差别化信贷政策。为支持购买首套房和改善性住房,经青岛市市场利率定价自律机制研究决定,随着我市非限购区域的调整,商业银行在非限购区域发放的首套房、二套房商业性个人住房贷款的最低首付比例也作出相应调整,商业银行在本文件印发之日前已接卷但尚未完成贷款合同签订的个人住房贷款业务,可按新政策执行。