滨江集团(002244)：销售持续领跑 拿地聚焦杭州

　　投资要点：

    　　5 月销售194 亿元、同比+108%，累计销售802 亿元、同比+78%，领跑行业。根据克而瑞数据，公司5 月销售额194 亿元，同比+108%，高于Top50 房企平均增速+1%；销售面积30 万平，同比+103%；销售均价6.42 万元/平，同比+2%。1-5 月累计销售额802亿元，同比+78%，高于Top50 房企平均增速+6%；累计销售面积170 万平，同比+96%；销售均价4.73 万元/平，同比-9%。考虑到公司22 年拿地积极奠定23 年可售充裕，并且近期房地产行业销售逐步进入改善通道，以及杭州近期频频放松限购、落户，预计公司23年将有更大销售弹性。

    　　前5 月拿地额167 亿元，累计拿地/销售金额比21%，拿地积极、聚焦杭州区域。根据克而瑞数据，公司前5 月累计拿地12 块、其中11 块均位于杭州；拿地金额167 亿元，同比-31%；拿地面积109 万平，同比-41%；拿地均价1.52 万元/平，同比+16%。5 月累计拿地/销售金额比21%，拿地/销售面积比65%，拿地/销售均价比32%。5 月公司拿地金额52 亿元，拿地面积33 万平，对应单月拿地/销售金额比和面积比分别为27%和109%。

    　　近几年中公司持续积极加仓拿地，将赋予公司更大的销售弹性。截至22 年末，公司总可售货值3,000 亿元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比65%、20%和15%。

    　　三条红线稳居绿档，融资成本低位再降，持续助力公司逆势积极扩张。截至22 年末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率60.7%，同比-5.3pct；净负债率55.4%，同比-10.6pct；现金短债比1.67 倍，同比+0.16 倍。22 年末有息负债535 亿元，同比+17%；有息负债中银行贷款和债券类分别占比80%和20%；平均融资成本低至4.60%，同比-30BP。近期公司成功发行多笔债券：23/3/6 短融9 亿元/5.03%/1 年，23/4/11 短融6亿元/4.59%/1 年，逆境中融资优势凸显。公司计划23 年权益有息负债规模控制在470亿元以内（同比持平），直接融资规模控制在20%以内，融资成本下降10-20BP。

    　　投资分析意见：销售持续领跑，拿地聚焦杭州，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2022 年公司销售排名已提升至行业第13 名。近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%，2022 年达48%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比65%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司23-25 年盈利预测分别为45.0/51.9/59.7 亿元，对应23年PE 为5.8X，维持目标价13.40 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。