房地产行业跟踪周报:新房销售环比微增 市场分化趋势愈加明显

类别:行业 机构:东吴证券国际经纪有限公司 研究员:芮雯 日期:2023-05-31

  上周(2023.4.15-2023.4.21,下同):上周房地产板块(SW)涨跌幅-4.9%,同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别-1.5%,-2.5%,超额收益分别为-3.4%、-2.4%。29 个中信行业板块中房地产位列第26。

      房地产基本面与高频数据:

      (1)新房市场:上周38 城新房成交面积355.5 万方,环比3.6%,同比+24.1%;2023 年4 月1 日至4 月21 日累计成交1006.4 万方,同比+31.8%。

      今年截至4 月21 日累计成交5658.1 万方,同比+13.2%。

      (2)二手房市场:上周14 城二手房成交面积215.2 万方,环比-0.5%,同比+70.7%;2023 年4 月1 日4 月21日累计成交601.3 万方,同比+83.3%。

      今年截至4 月21 日累计成交2741.1 万方,同比+71.4%。

      (3)库存及去化:上周14 城新房累计库存9392.8 万方,环比-0.05%,同比+0.02%;14 城新房去化周期为14.7 个月,环比变动0.0 个月,同比变动+0.4 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.8 个月、8.8 个月、15.2 个月、39.1 个月,环比分别变动+0.0 个月、0.0 个月、+0.4个月、-0.2 个月。

      (4)土地市场:2023 年4 月17 日-2023 年4 月23 日百城供应土地数量为564 宗,环比+13.5%,同比+12.1%;供应土地建筑面积为2883.5 万方,环比-0.9%,同比-7.3%。百城土地成交建筑面积1976.3 万方,环比-17.5%,同比-40.5%;成交楼面价3757 元/平,环比+324.0%、同比+52.4%;土地溢价率6.5%,环比+4.6%,同比+2.5%。

      重点数据与政策:一季度房地产开发投资2.6 万亿元,同比下降5.8%。

      商品房销售额3.1 万亿元,同比增长4.1%,由负转正。地方层面,合肥公积金新政于4 月17 日起实施,支持多子女家庭首套首次住房贷款。

      多城市继续推出相关放松政策,主要以公积金政策、购房补贴、房屋改造为主。统计局:1-3 月房地产开发企业到位资金34708 亿元,同比下降9.0%。发改委:一季度审核固定资产投资项目42 个,总投资2803亿元。统计局:3 月份70 个大中城市商品住宅销售价格上涨个数增加。

      周观点:上周38 城新房数据环比小幅增长,二手房环比持平。一线城市销售复苏持续性较强,部分弱二线及三四线城市复苏后劲略显不足。

      市场分化趋势愈发显著。我们认为今年房地产市场将维持当下的弱复苏态势,全年销售面积增速转正。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企,未来有望率先受益于市场复苏和政策放松;同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的:1)开发商:保利发展、招商蛇口、滨江集团,建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产;2)物业公司:华润万象生活、雅生活服务,建议关注保利物业、越秀服务;3)代建公司:绿城管理控股。

      风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期;疫情反复、发展超预期。