房地产行业2023年4月公司月报：销投表现持续改善 板块估值再度回落

核心观点：

    房企销售：市场成交加速改善，优质房企领跑修复。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年4 月百强房企实现销售金额6421 亿元，同比增长30.4%，增速环比上月扩大1.7pct，重点跟踪房企实现销售金额4422亿元，同比22 年增长28.5%，增速环比上月扩大6.9pct，本月市场销售加速回暖。4 月央企、地方国企销售金额同比增长76%、31%，民企则同比下降，虽市场销售表现有所改善，但仅央国企表现改善。龙头房企中除碧桂园外的8 家房企均实现单月销售同比增长，成长型房企中华发、建发、华侨城等实现单月正增长，华侨城增长超过200%。

    房企拿地：拿地规模力度回升，利润空间仍处高位。23 年4 月44 家样本房企中共14 家企业参与拿地，合计拿地规模1241 亿元，环比增长84%，拿地力度29%，较上月提升16pct。从分信用房企拿地来看，21Q4 以来，强信用强投资房企与其余房企的拿地力度拉开较大差距，23Q1 受整体土拍市场节奏影响，强信用强投资房企亦放缓拿地，本月随着高能级城市组织土拍强信用及弱信用房企提高了拿地力度，长三角及珠三角仍为主流房企重点布局领域。2023 年4 月，12 家主流房企拿地利润率略有回落至28%，但拉长周期来看仍处于高位。

    房企融资：融资成本低位波动，海外债仍待修复。4 月A 股样本房企实现债权融资425 亿元，环比下降30%，同比增长23%，本月房企融资规模融资规模再度回落，但较22 年月均融资359 亿元增长18%。

    全口径数据来看，房企2023 年4 月债券融资净流出898 亿元，发行到期比为0.41x，其中海外债发行到期比仅为0.20x，海外债融资渠道仍未恢复。23 年4 月房企境内债权平均融资成本为3.89%，环比下降10bp。目前房企已经发行增信票据27 笔，总计完成融资253 亿元。

    房企估值及投资建议：板块估值再度回落，房企修复分化。近一个月以来（2023 年4 月26 日至2023 年5 月26 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。A 股方面，申万房地产板块当月绝对收益为-5.2%，相对收益为-2.5%。H 股方面，恒生地产类当月绝对收益为-10.7%，相对收益为-5.6%。市场热度在2 月达到高点后回落，4 月全国商品房销售价增量缩，市场成交进一步向核心市场集中，低基数下同比22 年有所增长，但较19 年同期则有一定幅度下降。需求端向供给端的传导有限，行业开工、投资同比降幅扩大。当前环境下，重点布局核心城市的强信用强投资房企供需两端均具备更为显著的比较优势，重点关注后续政策表态及企业经营表现。

    风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。