房地产行业研究周报:土地市场成交总量尚未转正 城市间分化延续

类别:行业 机构:申港证券股份有限公司 研究员:曹旭特/翟苏宁 日期:2023-05-29

投资摘要:

    每周一谈: 土地市场成交总量尚未转正 城市间分化延续截止至5 月末,全国土地成交、供给总量仍为累计同比负增速。供应规划建筑面积累计同比增速-11.3%,成交规划建筑面积累计同比-2.3%,成交土地总价累计同比-10.4%;成交端表现好于供给端,土地市场供给与成交热度均不高。

    土地成交价格仍处于低位,但土地市场情绪有所回升。截止至5 月末,全国土地成交楼面价累计同比增速-8.3%,同比增速曾在3 月初一度接近正负零后,再度回落;土地单周流拍率较2022 年有显著下降,同时单周溢价率也整体保持在3%以上,对于挂牌出让的土地,市场情绪相对去年同期更为积极。

    使用百城数据观察一二三线城市差异,不同能级间城市分化显著。从总量来看,一二三线城市成交面积累计同比分别为30%,3%,2%,成交总价累计同比分别为10%,-19%,-12%;一方面我们可以观察到面积口径,百城指标对全国存在一定领先,一线城市成交建面及总价表现也显著好于二三线城市。

    一二三线城市成交楼面价表现相近,累计同比增速分别为-16%、-21%、-14%,均较去年同期有所降低;从溢价率看,一线、二线、三线城市整体溢价水平逐级降低,其中一线溢价率高位可达8%以上,二线城市高位在6%上下,三线城市多数单周溢价率处在4%以下。

    从具体城市端来看,城市间分化差异显著。截止至5 月末,36 座心城市中,15座城市土地成交总价实现同比增长,21 座城市同比减少;其中沈阳、长春、西安、太原、呼和浩特涨幅前五,11 座城市同比增长100%以上,兰州、西宁、福州、南宁、南昌跌幅前五,10 座城市同比增速低于-60%。

    从各城市溢价率来看,华东、华南及中部核心城市市场热度最高。溢价率达8%以上城市共8 座,溢价率前十城市分别为南宁、合肥、厦门、杭州、成都、宁波、深圳、南京、广州、福州。

    在销售市场城市间分化背景下,房企取地同样聚焦于核心城市,表现为核心城市及优质土地持续获房企积极追逐,而能级低城市或外围土地则关注度较低。

    未来我们建议关注在核心城市持续取地的房企,由于近期挂牌土地普遍质量较高,且预留了相对高盈利空间,将对相关房企业绩起到支撑作用。

    数据追踪(5 月15 日-5 月21 日):

    新房市场:30 城成交面积单周及累计同比分别为29pct、12pct,一线城市125pct,27pct,二线城市10pct,5pct,三线城市25pct,17pct。

    二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比52ct,累计同比48pct。

    土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比-8pct,成交建筑面积累计同比12pct,成交金额累计同比-3pct,土地成交溢价率为3.4%。

    城市行情环比:北京(38pct),上海(19pct),广州(-16pct),深圳(-20pct),南京(9pct),杭州(11pct),武汉(-7pct)。

    投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团;关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展、保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。

    风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。