房地产开发行业周报：本周新房成交同比+15.3% 百城房贷利率趋于稳定

　　LPR 连续10 个月保持不变，百城房贷利率趋于稳定。5 月22 日，央行公布最新一期5 年期以上LPR 为4.3%，连续第10 个月保持不变。据贝壳数据，5 月百城首套房贷利率平均为4.0%，较上月降低1BP；二套房贷利率为4.91%，环比持平。分城市看，一线、二线城市首套房贷利率分别为4.6%、3.98%，环比持平；三线城市环比微降至3.98%。据中指数据，2023 年以来全国已有超40 城调整首套房贷利率下限至4%以下。其中，肇庆、湛江、云浮、惠州等7 城取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等4 城首套房贷利率已降至3.7%。

    　　目前多数城市市场环境尚不支持房贷利率重新上调，销售仍需政策呵护。虽然近期多数城市房价指数环比转正，但根据央行机制，各城市需要在评估期内商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均上涨，才应恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。目前看多数城市在价格层面尚不具备重新上调房贷利率的条件。从成交量能看，5 月相较4 月环比进一步下探，样本30 城单周维持在300 万方左右的量能仅略微跑赢2022 年下半年市场。整体看目前购房者信心较弱，支持政策没有大范围退出的条件，且目前偏弱的需求需要政策继续呵护。

    　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.4%，落后沪深300 指数0.98 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第26 名。本周上涨个股共21 支，较上周减少1 支，下跌股数为108 支。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为303.8 万平方米，环比下降0.5%，同比提升15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为67.8 万方，环比-7.0%，同比98.4%；样本二线城市为179.2 万方，环比-2.3%，同比5.2%；样本三线城市为56.8 万方，环比16.0%，同比-3.6%。从今年累计21 周新房成交面积同比看，样本30 城共计6373.0 万方，同比17.0%；一线城市为1416.7 万方，同比33.8%；二线城市为3574.4 万方，同比10.3%；三线城市为1381.9 万方，同比20.1%。

    　　二手房：本周我们跟踪的13 个重点城市二手房成交面积合计127.6 万方，环比下降2.5%，同比增长47.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.6 万方，环比-4.1%；样本二线城市为62.1 万方，环比0.9%；样本三线城市为30.9 万方，环比-6.8%。年初至今累计二手房成交面积为2559.2 万方，同比变动为63.0%。

    　　信用债：根据wind，本周（5.22-5.28）共发行房企信用债17 只，环比增加14 只；发行规模共计159.87 亿元，环比增加126.87 亿元，总偿还量84.55亿元，环比增加36.13 亿元，净融资额为75.32 亿元，环比增加90.74 亿元。

    　　主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（51.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（36.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（42.5%）的债券为主。

    　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。