房地产行业周报:监管规范经纪服务 去化率高位回落

类别:行业 机构:首创证券股份有限公司 研究员:张功/李枭洋 日期:2023-05-23

  政策端:中央方面:上周住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》提出,房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。因城施策方面:上周贵州省住房资金管理中心发布新政,提高公积金贷款额度;郑州市房管局与公积金中心联合印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知(试行)》,试行期暂定为一年;杭州住房公积金管理中心富阳分中心发布消息,购房人在富阳区内购买新房、二手房可用住房公积金支付购房首付款。

      市场端:2023W19我们重点监测的39城商品房成交面积为377万平米,环比93.4%,同比-1.6%;全年累计成交面积7305.5万平米,同比7.2%。2023W19我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6113万平米,较上周环比-0.5%;库存去化周期为12.9个月,环比保持不变。其中上海和杭州去化周期相对健康,分别为4.9和2.9个月;弱二线城市福州,三线城市莆田和宝鸡去化周期较高,分别为24个月以上。2023W19我们跟踪重点城市推盘套数为2349套,环比-75.5%,年度累计总推盘数同比-9.3%;周度新开盘去化率49.2%,环比变动-7.7%,较高位有所回落。小阳春后房企推盘有所下滑,我们预计商品房销售呈现季节性回落。

      投资建议:资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏,预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:

      滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

      风险提示:销售恢复难以持续,市场对宽松政策反应钝化,房价超预期下跌等。