2023年第19周地产行业周报:4月居民中长期贷款减少 房地产经纪服务获规范

类别:行业 机构:东方证券股份有限公司 研究员:赵旭翔 日期:2023-05-17

  本周市场回顾。第19 周房地产板块指数强于沪深300 指数,弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为0.2%。沪深300 指数报收3937.76,周度涨幅为-2.0%;创业板指数报收2252.38,周度涨幅-0.7%;房地产板块指数报收2768.78,周度涨幅为-1.8%。

      本周行业要闻。住建部、国家市场监督管理总局:联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》,就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出10条具体要求,引导由交易双方共同承担经纪服务费用,房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。央行:4 月份住户贷款减少2411 亿元,其中中长期贷款减少1156 亿元。住建部:全面启动城市基础设施生命线安全工程。宁波:全力支持首套和改善型住房需求,放宽房贷年龄限制。厦门:发布存量房交易资金监管办法。郑州:支持提取公积金支付购房首付款。湖北荆门、陕西汉中、宁夏银川、辽宁营口等城优化公积金政策。福建宁德:全面放开限购。安徽滁州:购房契税补助50%,凭文凭最高享受10%购房补助。南京二批供地共出让10 宗地块, 3 宗触顶、2 宗溢价、5 宗底价成交。成都出让6 宗地块,2 宗触顶、1 宗溢价、3 宗底价成交。厦门首批供地成交3 宗地块,2 宗触顶、1 宗底价成交。

      第19 周新房和二手房销售量均较上周增加。第19 周44 大城市新房销售为3.4 万套,较第18 周增加89.8%;21 大城市二手房销售2.3 万套,较第18 周增加199.2%。一线城市新房、二手房交易较第18 周分别增加99.7%、增加202.4%;二线城市新房、二手房交易较第18 周分别增加97.2%、增加220.1%。库存量和库销比均较第18 周下降。截至第19 周,20 大城市库存为113.5 万套,较第18 周减少13204 套;库销比为14.1 个月,较第18 周下降0.2 个月。本周土地市场活跃度较第18 周下降。第19 周36 大城市市本级合计成交土地23 块。土地出让金增加。

      2023 年第19 周36 大城市市本级土地出让金为311.5 亿元,较第18 周增加50.9 亿元。平均溢价率上升。2023 年第18 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率9.2%,较第18 周上升1.0 个百分点。

      重点公司公告。华润置地、招商蛇口、龙湖集团、金地集团、越秀地产、新城控股等公布4 月经营数据。碧桂园成功发行17 亿元两笔中债增全额增信中票。万科拟发行20 亿元中票。越秀地产发行13.96 亿元有担保票据。合景泰富7.5 亿元出售上海4 个项目予平安,2024 年1 月票据构成违约,公司正寻求对境外债进行全面重组。

      市场方面,本周新房和二手房备案数据环比增幅较大,主要受五一假期低基数影响,同比来看本周新房和二手房增速略有提升,但增幅较3、4月份有所收窄,销售维持弱复苏的态势。央行公布4 月金融数据,4 月份人民币贷款增加7188 亿元,住户部门贷款减少2411 亿元,低于市场预期,其中与房地产销售相关性较高的住户中长期贷款减少1156 亿元,原因可能在于市场复苏趋势走弱。政策方面,5 月8 日住建部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》,就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出10 条意见,要求房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,引导行业向分档定价、双边收费模式发展。《意见》主要目的是为规范房地产经纪服务,加强房地产经纪行业管理,促进房地产市场健康发展,同时有望对降低存量房交易成本、刺激市场热度回升起到一定效果。地方需求端政策仍主要以公积金政策、购房补贴等为主,涉及城市的能级有所上升。预计行业仍将延续弱复苏态势,看好能够穿越本轮周期的企业,看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势,同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

      风险提示:地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。