浦东金桥(600639)2022年报及2023年一季报点评：利润持续释放 拿地扩张再提速

　　碧云尊郎全面交付，收入持续高增长

    　　2022年，满东金桥实现枚入50.5亿（YoY+9.5%），归属母公司净利润15.8亿（YoY-2.4%），加权平均净资产收益率12.8%（YoY-1.5pct）；2023Q1，公司实现收入42.8亿（YoY+67.8%），当母净利润13.7亿（YoY+51.3%）。

    　　得益于前期项目碧云尊即持续文付，公司2022年及2023Q1收入大幅增长。受疫情冲击影响，2022年全年公司对小被企业合计减免租金2.56亿，抑制利润增长、2023年疫情消退后，一季度收入利润规模大幅复苏。

    　　痰情消退，出租率复芬至近年来最高

    　　持有业务方面，2022年，浦东金桥房地产租赁业务实现收入15.9亿（YoY-5.5%），酒店公寓业务实现枚入1.3亿（YoY-0.98%）。

    　　疫情影响后，伴随租金枚入复苏叠加新项目出租率爬坡，租赁业务收入利润有望企稳回升。在公司投责性房地产以成本法计量下，减租消退后租金增长将直接贡献利润总颜增长。同时，出租率快选回升，2022年末平均出租率提升至86.6%。

    　　属地优势凸显，拿地结算持续性可期

    　　在良好的负债结构及前期销售储备充足现金的情况下，浦东金桥积极通过各果道补充土储。2022年公开市场新增上海周浦项目，计容建筑面积约10万m'；2023年一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万m。

    　　得益于公司良好的负债牵水平，前期碧云尊即项目大是的销售回款以及公司租售结合经营模式下民好的现会流水平，在当前上海土地市场持续获取优质地块，2023年支出预算合计128.8亿，是现金枚入预算的2.1倍；共中开发支出33.9亿，项目储备支出54.8亿，授资力度持续保持高位。低成本融资，杠杆水平保持温和提升得益于租售结合的经营模式以及积极稳健的经营风格，浦东金桥资本结构保持平稳。2022年末，Wind口径下，公司别除预收款后的资产负债率为49.8%（YoY-5.4pct），净负债率51.9%（YoY+12.5pct）。其中，长期借我占此75%左右。2023Q1，公司别除预收款后资产负货率为51.2%，净负债率27%。

    　　良好的业务模式以及优秀的资产储备，保证了公司在资本市场良好的信用形象。2022年公司在公开市场合计发行短融及信用债合计36.3亿，融资成本介于2.38%-2.99%，流动性结构性宽松下，低成本融资带来经营质量的持续改善。

    　　投查建议：2022年来，在上海地区新冠疫情冲击下，满东会桥租货业务收入及利润释放受到一之冲击。2023年来，在疫情中击减弱，租货业务复苏，金加开发业务拿地、销管规模增长的过程下，公司经营质量及利润释放有望迎来持续性增长。

    　　受爱情影响开发项目影响销售及交付节奏，我们预计公司2023至2025年，公司实现收入60.6亿、121.3亿及133.4亿（2023-2024年前值为69.1亿及148.8亿），归母净利润23.3亿、24.1亿及28.4亿，（2023-2024年前值为24.9亿及28.8亿），公司当前胶价对应2023年业绩PE为6.5倍，珠子公司优质的持有物业组合与积极的拿地扩张态度，维持“买入”评级。

    　　风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境惑化超预期、引用数据滞后或不及时。