保利发展(600048)2023年一季报点评:销售复苏显著业绩重拾增长

类别:公司 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:由子沛/陈立/李垚 日期:2023-05-10

  收入利润稳健增长

      2023年一季度,保利发展实现营业收入399.6亿(YoY+19.2%),净利润39.7亿(Y oY+2.6%),归属母公司净利润27.2亿(YoY+7.5%),扣非后归母净利润26.6亿(Y oY+6.8%%),实现基本eps为0.23。

      收入利润增长主要来自于利润率下行带来的税金减少、资产处置增加及少数股东损益占比下降,具体而言,一季度税金及附加规模11.4亿(Y0Y-21.9%);当期产生资产处置收益2亿,去年同期为0;少数股东损益12.4亿(YoY-6.8%),对归母净利润摊薄影响降低。

      盈利触底修复可期

      盈利能力方面,一季度保利发展加权平均ROE为1.38%(YoY+0.09pct),报表结算毛利率为21.9%(YoY-6pct),净利率9.9%(YoY-1.6pct),归母口径净利润率6.8%(YoY-0.7pct)

      前期低毛利项目集中结转交付拉低结算毛利率水平,伴随土地市场改善,低利润项目逐渐结算完毕,2021年下半年以来土地市场盈利改善驱动的高利润项目交付,公司盈利水平有望持续改善。同时,公司管理效率持续提升,期间费用率自去年同期的8.9%下降至6.3%,降本增效双方面驱动盈利质量回升。

      销售拿地积极进取

      销售拿地方面,2023年一季度,保利发展签约销售额1141.3亿(Y0Y+25.8%),销售面积630.8万m'(YoY+13.9%),新增拿地建筑面积1054万m',拿地建筑面积/销售面积为 14.5%,相比 2022 年同期有所下降。

      销售复苏显著,一季度购房热情快速提升,凭借公司良好的住宅开发能力以及央企信用背景,公司项目一季度到访量提升明显,拿地层面,在目前土地市场供给下降热度回升的背景下,保持拿地聚焦核心城市,38 个核心城市中拿地全额占比为 98%。

      融资宽松积极发债

      截至一季度末,保利发展维持良好的负债结构,期末资产负债率为77.9%(YOY-0.24pct),Wind口径下,剔除预收账款后资产负债率为68.2%(YoY-0.4pct),净负债率69.7%(YoY-3.7pct),现金短债比为2.2(YoY+0.2),负债结构持续优化。

      在头部房企融资宽松的环境下,公司抓住融资窗口期,一季度发行短期融资及公司债合计65亿,短融发行利率2.26%,"3+2"公司债发行利率3.2%,各期限信用债融资均处于行业较低水平。

      投资建议:凭借过去一两年聚焦核心城市土储换仓的战略举措,保利发展在行业下行周期过程中,低成本大量补充优质城市土储,在当前房地产市场复苏的过程中,公司凭借良好的供货能力及优秀的产品结构,销售复苏能力特续领先行业。

      我们预计,公司2023年至2025年实现归属母公司净利润203.0亿、247.7亿及327.2亿,同比增长10.6%、22%及32.1%.公司当前股价对应2023年归母净利润为8.1倍,鉴于公司在市场竞争格局改善下有望迎来市占率持续提升,维持“买入”评级。

      风险提示:新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。