保利发展(600048)点评：销售稳居第一 战略合作增加投资抓手

　　4 月销售额同比+37%、跑赢行业，行业销售排名稳居第一。公司公告，2023 年4 月，公司实现销售金额416.95 亿元，同比增长36.6%；销售面积256.86 万方，同比增长17.7%，单月销售规模位列行业第一；从累计数据看，2023 年1-4 月实现销售金额1,558.25 亿元，同比增长28.6%；销售面积887.70 万方，同比增长15.0%。2023 年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企（销售金额4 月单月同比+27%、1-4 月累计同比+7%）。根据CRIC 数据，公司1-4 月销售额全国排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升1 名，实现逆境弯道超车。公司2022 年销售端也表现出更强优势，全年实现销售金额4,573 亿元，同比-15%；同期50 家房企同比-40%。我们认为在行业逆境中，公司凭借央企强信用背书、优秀的品牌效应及核心城市布局，使得公司销售端表现更佳。

    　　4 月拿地金额76 亿元、对应拿地强度18%，战略合作增加扩储方式。公司2023 年4 月在上海、杭州、成都、石家庄获取5 幅地块，拿地金额76.2 亿元，同比增长26.1%；拿地面积37.2 万方，同比减少43.5%；拿地销售金额比为18%、拿地销售面积比为14%；公司1-4 月累计拿地金额261.3 亿元，同比减少34.9%；拿地面积128.7 万方，同比减少50.4%；拿地销售金额比为17%、拿地销售面积比为14%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。此外，公司与中国长城资产在北京举行战略合作签约仪式，长城资产目前已探索并落地“债务重组+代管代建”、“政府赋能+合作开发”、“资产重组+品牌方运营”等一系列业务模式，双方合作有利于帮助行业化解对冲不动产金融风险，同时也有利于保利自身增加扩储方式、持续提升内在竞争力。截至2023Q1 末，公司待开发面积6,398 万平、在建面积11,285 万平，土储规模充沛。

    　　三条红线稳居绿档，融资渠道畅通，融资成本再创新低，融资优势明显。公司2023Q1 实现现金回笼1,033 亿元，回笼率91%，同比-1pct；货币资金1,518 亿元，同比+10.4%。

    　　至2023Q1 末，公司剔预资产负债率为68.15%、净负债率68.19%、现金短债比2.2 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2023Q1 公司累计发行50 亿元短融，票面利率2.26%；1 笔3+2 年期的15 亿元公司债，票面利率3.2%。此外，公司公告2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19 亿股，募集资金总额不超过125 亿元。

    　　投资分析意见：销售稳居第一，战略合作增加投资抓手，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25 年归母净利润预测为211、228、252 亿元，现价对应23/24PE 为8.1/7.5倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。