房地产开发行业周报：新房成交面积环比+13.6% 一季度房地产开发贷款增速提升

一季度房地产开发贷款增速提升，个人住房贷款增速进一步放缓。4 月28日，央行发布《2023 年一季度金融机构贷款投向统计报告》，今年一季度末人民币房地产贷款余额53.89 万亿元，同比增长1.3%，比上年末增速低0.2个百分点；一季度增加6718 亿元，占同期各项贷款增量的6.3%。分项看，房地产开发贷款余额为13.3 万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点，环比增长4.8%；个人住房贷款余额38.94 万亿元，同比增长0.3%，增速比上年末低0.9 个百分点。

    我国全面实现不动产统一登记；年内推行房产税可能性较低。4 月25 日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。不动产统一登记是对持有房产或土地的位置进行登记，但登记并不代表确权，下一步需要做好各种确权工作。此外，不动产统一登记是推行房产税的一个过程节点，但房产税的推进不完全由这个节点决定。房产税在中长期看是势在必行的，但如果在当前市场信心相对脆弱的环境下推进，可能会导致情绪面进一步恶化，所以我们认为今年年内推行房产税的可能性不大，房产税更适合在市场平稳向上、信心相对较强的环境下推进。

    行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.8%，落后大盘1.74 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第24 名。本周上涨个股共69 支，较上周增长58 支，下跌股数为62 支。

    新房：本周30 个城市新房成交面积为356.5 万平方米，环比提升13.6%，同比提升36.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为94.2 万方，环比12.9%，同比113.6%；样本二线城市为188.2 万方，环比11.6%，同比19.4%；样本三线城市为74.1 万方，环比20.0%，同比23.0%。从今年累计17 周新房成交面积同比看，样本30 城共计5279.3 万方，同比16.2%；一线城市为1163.0 万方，同比25.7%；二线城市为2932.9 万方，同比9.4%；三线城市为1183.4 万方，同比26.6%。

    二手房：本周我们跟踪的13 个重点城市二手房成交面积合计166.0 万方，环比增长8.7%，同比增长58.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为43.7 万方，环比6.8%；样本二线城市为83.7 万方，环比8.7%；样本三线城市为38.6 万方，环比11.0%。

    信用债：根据wind 统计数据，本周（4.24-4.30）共发行房企信用债24 只，环比增加12 只；发行规模共计152.43 亿元，环比增加36.23 亿元，总偿还量229.36 亿元，环比增加126.12 亿元，净融资额为-76.93 亿元，环比减少89.89 亿元。

    投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。