招商蛇口(001979):销售持续领跑 静待弹性释放

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:刘清海 日期:2023-04-25

  事件:公司发布2023 年第一季度报告,公司实现营业收入150.09 亿元,同比-20.17%;归母净利润2.72 亿元,同比-38.72%;每股收益0.004 元/股,同比-71.43%。

      业绩受竣工节奏影响,未来有望实现反弹。2023 年一季度,公司实现营业收入150.09亿元,同比-20.17%;实现归母净利润2.72 亿元,同比-38.72%,归母净利润下滑主要受宏观经济下行、交付减少等因素影响,项目竣工面积及结转收入减少。截止一季度末,公司合同负债余额1736.9 亿元,较22 年末增加19.85%,同时,23 年公司计划竣工计容建面约1600 万方,竣工交付主要集中在下半年,待结转收入充足,未来业绩增长弹性良好。

      销售量价齐升,维持龙头地位。2023 年一季度,公司实现销售金额722.66 亿元,同比增加52.65%,实现高速增长,权益比例93.77%。公司销售表现显著优于克而瑞Top100 房企3.1%的平均增幅,一季度全口径销售金额排名百强第6,与2022 年末排名持平。销售面积305.27 万方,同比增加51.24%,销售均价23672.81 元/平米,同比增加0.93%,销售端实现量价齐升。

      拿地积极进取,土储质优量足。2023 年一季度,公司新增土地6 宗,新增计容建面74.4万方,权益建面70.99 万方,拿地强度12.56%。一季度公司补货集中于长三角区域,分城市看,杭州、南京拿地金额较多,分别为24、18 亿元。从土储结构看,公司投资聚焦强心30 城,深圳、杭州、合肥等地具备较强深耕优势,资源储备质优量足。一季度新获土地总地价85.12 亿元,对应楼面价为11440.52 元/平米,较2022 年同期上升7.1%。

      毛利率小幅下滑,经营能力稳步提升。2023 年一季度,公司毛利率较22 年同期下降9.33pct 至12.62%;公司净利率2.83%,受毛利率下行影响较22 年同期下降2.91pct,盈利能力短期受结转收入减少、利润下滑影响有所承压,但伴随销售回暖未来有望实现触底反弹。期内,公司精益管理、提升经营能力:1)加速回款,公司经营活动产生的现金流量净额同比大幅上升349.20%至82.73 亿元;2)公司投资收益同比上升282.38%至2.66 亿元,主要因权益法投资收益同比增加;3)费率管控再度优化,公司销售、财务费率分别下降0.65、0.21pct 至2.83%、2.86%,管理费率小幅上升0.35pct 至2.83%。

      紧抓机遇股权融资,现金充裕偿债无忧。三道红线方面,截至一季度末,公司剔除合同负债后资产负债率61.82%,净负债率为36.76%,现金短债比2.20,分别较2022年末-0.6pct、-11.33pct、+0.9pct,维持“绿档”要求。融资端,公司把握股权融资机遇,拟以发行股份方式购买深圳南油集团24%股权、深圳招商前海2.89%股权,募集配套资金,同时于Q1 发行4 笔共48.9 亿元超短融债券,利率均在2.2%左右。债务端,公司一年内到期的非流动负债426.6 亿元,短期借款16.2 亿元;在手现金973.08亿元,较22 年同期同比增加24.8%,流动性充裕,偿债压力较小。

      投资建议:公司2023 年一季度业绩受地产项目交付影响虽有承压,但公司销售亮眼、拿地积极,结合公司制定的23 年3300 亿销售目标,我们看好公司未来实现业绩触底回升。我们维持预测公司23-25年归母净利润分别为62.85亿元、100.59亿元、121.92亿元,对应EPS 分别为0.81 元/股、1.30 元/股、1.58 元/股,对应PE 分别为17.24X、10.77X、8.89X,维持“买入”评级。

      风险提示:行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期