房地产开发行业周报:2023W16:新房成交面积环比+4.2% 单周量能略低于3月周均水平

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:金晶/肖依依 日期:2023-04-24

LPR 连续9 个月保持不变,目前房贷利率已处于历史低位。4 月20 日,央行公布最新一期5 年期以上LPR 为4.3%,连续第9 个月保持不变。央行数据显示,自2022 年建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来,截至2023 年3 月末,在96 个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中,有83 个城市下调了首套房贷利率下限,有12 个城市取消了首套房贷利率下限。据贝壳数据,4 月百城首套房贷利率平均为4.01%,较上月降低1BP;二套房贷利率为4.91%,环比持平。分城市看,一线、二线、三四线首套房贷利率分别为4.6%、3.98%、3.99%。百城银行放款周期为21 天,环比持平保持2019 年以来最快的放款速度。

    目前多数城市尚不符合房贷利率下限上调的条件。首套住房贷款利率动态调整的最新一期评估期内,符合“连续3 个月同比环比均上涨”的仅有7 城,这些城市多是基本面较强且前期并未下调贷款利率下限的城市。而在目前已经下调利率下限的城市中,由于多数城市价格同比仍下跌,在目前弱复苏的背景下,我们认为未来仅有少部分城市将触发重新上调利率的机制。从量能看,本周新房销售较上周环比微增,但量能已低于3 月周均水平(环比3 月周均下降23%),4 月进入调整也符合我们此前的判断,我们认为全年销售的可持续的回暖仍需政策的继续呵护。

    行情回顾:本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.7%,落后大盘3.21 个百分点,在29 个中信行业板块排名中位列第26 名。本周上涨个股共11 支,较上周减少34 支,下跌股数为123 支。

    新房:本周30 个城市新房成交面积为313.9 万平方米,环比提升4.2%,同比提升31.0%,其中样本一线城市的新房成交面积为83.4 万方,环比24.1%,同比108.3%;样本二线城市为168.7 万方,环比-1.0%,同比14.8%;样本三线城市为61.8 万方,环比-2.8%,同比17.4%。从今年累计16 周新房成交面积同比看,样本30 城共计4922.8 万方,同比15.0%;一线城市为1068.8 万方,同比21.3%;二线城市为2744.7 万方,同比8.7%;三线城市为1109.3 万方,同比26.9%。

    二手房:本周我们跟踪的13 个重点城市二手房成交面积合计152.7 万方,环比增长1.2%,同比增长65.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.9 万方,环比9.5%;样本二线城市为77.0 万方,环比-3.5%;样本三线城市为34.8 万方,环比3.3%。

    信用债:根据wind 统计数据,本周(4.17-4.23)共发行房企信用债12 只,环比增加1 只 ;发行规模共计116.20 亿元,环比增加27.19 亿元,总偿还量103.24 亿元,环比增加7.36 亿元,净融资额为12.96 亿元,环比增加19.83亿元。

    投资建议:我们继续坚定地看多政策,认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台,我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局,一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向:1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股:滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团;H 股:绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋;2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司;3、受益于竣工链复苏的标的:物业:A 股关注招商积余;H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    风险提示:政策出台速度和执行力度不及预期,基本面继续下行引发连锁反应。