房地产行业周报:居民中长期贷款修复 房地产开发用地供应减少

类别:行业 机构:西南证券股份有限公司 研究员:池天惠 日期:2023-04-17

  30大中城市商品 房成交面积农历三月累计+63%,13城二手房累计+90%。30大中城市商品房成交面积农历三月(截至4月14 日)累计成交1206 万方,同比+63%;农历二三年累计成交3388 万方,同比+26%。其中一线城市三月累计成交286 万方,同比+163%;二三年累计成交754 万方,同比+37%。二线城市三月累计成交651 万方,同比+47%;二三年累计成交1835 万方,同比+17%。三线城市三月累计成交269 万方,同比+44%;二三年累计成交799万方,同比+37%。二手房恢复势头好于新房,13 城二手房农历三月累计成交840 万方,同比+90%;农历二三年累计成交2297 万方,同比+69%。

      3月社会融资规模持续修复,较上年同期多增7079亿元。4月11 日央行发布统计数据显示,截至2023 年3月末社会融资规模存量为359 万亿元,同比增长10%。对实体发放的人民币贷款余额为224 万亿元,同比增长11.7%。从结构来看,2023 年3 月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.4%,同比提高1pp。从增量来看,3月份社会融资规模增量为5.38万亿元,比上年同期多增7079 亿元;对实体经济发放的人民币贷款增加3.95万亿元,同比多增7200 亿元。

      商品房销售边际回暖下居民中长期贷款修复。3月人民币贷款增加3.89万亿元,同比多增7497 亿元。人民币居民贷款增加1.24 万亿元,其中短期贷款增加6094 亿元,居民消费信心有所恢复;以房贷为主的中长期贷款增加6348 亿元,同比多增2613 亿,同样超过了2021 年同期的6239 亿元,商品房销售边际回暖。

      2023 年房地产开发用地供应减少,核心城市供应规模相对稳定。据克尔瑞统计,已公布供地计划的15 个一二线城市2023 年房地产开发用地明显减少,普通商品住宅用地同比降幅达19%,保障性住房用地增加,增幅5%。一二线商品住宅用地同比降幅更大,达19%,三四线城市降幅为10%。核心城市住宅用地供应规模仍较稳定,如广州、上海、苏州等城市去化周期相对健康,库存压力较小。去化压力较大的城市如长春,2022 年末商品住宅去化周期超35 个月,受此影响2023 普通商品住宅用地计划供应量同比大幅下降66%。已完成首轮集中供地的城市大都采用提质缩量的策略,规模偏小,质量明显提升,热点城市优质地块多数触顶成交,带动3月份溢价率升至7.3%。

      投资建议:我们认为当前板块应当关注2 条投资主线:1)开发企业:华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等;2)物管企业:中海物业、华润万象生活、招商积余等。

      风险提示:销售恢复不及预期;政策效果不及预期;行业流动性风险。