美凯龙(601828):推进降本增效 REITS新政有望受益

类别:公司 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:刘越男/陈笑/于清泰 日期:2023-04-07

  维持增持。2022年营收141.4 亿元/-8.9%,归母净利7.49 亿元/-63.4%,扣非6.16 亿元/-62.8%低于预期,主要因疫情扰动/终端消费不力等,若加回减免租金的影响则扣非下滑收窄至约-41%。考虑到业务恢复需一定时间,下调预测2023-24 年EPS 至0.32/0.42 元(原0.41/0.48 元)增速84/34%,预测2025 年EPS 为0.48 元增速14%,下调目标价至6.4 元,维持增持。

      Q4 承压,费用率降低体现降本增效。1)Q4 营收36.5 亿元/-12.1%,归母净利-5.69 亿元较2021Q4 亏损幅度扩大,扣非-5.04 亿元由盈转亏低于预期;2)毛利率58.4%/-3.3pct,其中自营及租赁毛利率73.2%/-3.9pct;3)费用率37.7%/-4.7pct,其中销售费用率11%/-2.3pct、管理10.3%/-3.1pct;4)经营净现金流38.8 亿元/-27.9%,主要因减免及延迟收取租金及管理费;5)负债率55.5%/-1.9pct,带息负债降低51 亿元、带息负债率27.5%/-2.6pct。

      持续拓展下沉市场,REITs 新政有望受益。1)截至2022 年底共经营94 家自营,284 家委管,8 家战略合作,57 个特许经营,出租率自营85.2%、委管86.7%;2)政策明确提到支持消费基础设施发行REITs,公司自营物业位于核心区域(一二线城市占比超80%)且面积高(自营经营面积约837万平米)望充分受益;3)委管商场筹备充足,其中315 个签约项目已取得土地使用权证/已获得地块,有望加快发展步伐。

      打造多业态融合消费,推进线上线下一体化。1)持续推进一省一标杆商场战略落地,甄选32 家1 号店、9 家至尊MALL 及59 标杆商场,并加速实现构建落地;2)2022 年餐饮品类全国商场覆盖率自32%提升至43%,百mall 商场餐饮覆盖率自55%提升至78%;3)与战投阿里巴巴共同探索家居新零售领域的布局,率先推行线上线下一体化新零售模式。

      风险提示:线下客流恢复不及预期,地产调控等