房地产开发行业2023W13：受推盘及集中备案推动 本周新房环比+25% 同比+63%

　　自然资源部、银保监联合发文推进存量房“带押过户”。近日，自然资源部、银保监会发文，要求在地方实践的基础上，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。据诸葛研究院，目前已有34 个省市出台“带押过户”政策，包括北京、深圳、广州。我们认为，与传统二手房交易相比，“带押过户”模式使得二手房交易成本大幅下降，交易周期缩短，有利于促进二手房市场的活跃程度。

    　　受推盘及集中备案影响，本周新房市场继续回暖。本周我们跟踪的30 个样本城市新房成交面积达517 万方，环比提升24.6%，同比提升62.7%。单周量能跨越500 万方门槛，续创今年新高，且已接近2022 年6 月创下的周均峰值。其中上海新房成交亮眼，单周成交面积为58.6 万方，环比提升106%。我们认为近期新房市场维持热度，主要是（1）一季度末部分房企加大推盘力度，同时网签滞后、部分城市集中备案等因素导致单周成交继续走高；（2）由于2022 年3-4 月基数较低，导致部分城市同比偏离较大。我们认为，2023 年小阳春提前至2 月初开始，也提前进入尾声，后续4-6 月靠核心区位推盘持续推动市场购买情绪。看全年，总量弱复苏结构性部分城市强复苏局面不变。我们更看好一线+2/3 二线+少量三线这一城市组合在全年市场表现。

    　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.8%，落后大盘3.35 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第26 名。本周上涨个股共16 支，较上周减少61 支，下跌股数为119 支。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为517.0 万平方米，环比提升24.6%，同比提升62.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为118.0 万方，环比37.7%，同比231.9%；样本二线城市为271.8 万方，环比18.3%，同比26.9%；样本三线城市为127.1 万方，环比27.9%，同比86.8%。

    　　二手房：本周我们跟踪的13 个重点城市二手房成交面积合计175.0 万方，环比增长5.0%，同比增长120.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为62.8 万方，环比28.2%；样本二线城市为78.4 万方，环比-5.3%；样本三线城市为33.7 万方，环比-3.3%。年初至今累计二手房成交面积为1519.6万方，同比变动为63.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为478.5 万方，同比33.0%；样本二线城市为715.1 万方，同比80.4%；样本三线城市为326.0 万方，同比80.4%。

    　　信用债：根据wind 统计数据，本周（3.27-4.2）共发行房企信用债20 只，环比增加4 只；发行规模共计207.92 亿元，环比增加80.06 亿元，总偿还量205.93 亿元，环比增加64.82 亿元，净融资额为1.99 亿元，环比增加15.24亿元。

    　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。