美凯龙(601828):轻资产模式赋能下沉市场 品类规整助力租金收入持续增长

类别:公司 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵中平/丁浙川/王鹏/王月 日期:2023-04-02

公司发布 2022 年年度报告。公司发布 2022 年年度报告。2022 年公司实现营业收入 141.38 亿元,同比-8.86%,归母净利润 7.49 亿元,同比-63.43%。

    其中,公司Q4 实现营收36.54 亿元,同比-12.12%,归母净利润-5.69亿元,同比-3152.19%。2022 年,集团推出免租政策,宏观经济波动影响下相关服务进度延缓,导致2022营收同比减少。

    构建一、二线城市行业进入壁垒,轻资产模式赋能下況市场。截至2022年末,公司经营94家自营商场,总经营面积8,369,802平方米,平均出租率85.2%,一二线城市经营面积占比超过 80%,成熟商场同店增长率-3.5%;经营 284家委管商场,总经营面积 14,138,489 平方米,平均出租率 86.7%,三线及以下城市经营面积占比约 70%;另经营 57 个特许经营家居建材项目,共包括476家家居建材店/产业街,覆盖全国30个省、直辖市、自治区的223个城市,总经营面积 22,508,291.30 平方米,铺设覆盖全国的全渠道商业网络。

    营运管理升级,全方位提升顾客家居消费体验。结合绿色领跑项目,委托权威检测机构,抽检26个品类、2000批次,规范商场商品质量抽检;探索“消费者+商场信用”共同监督模式;升级会员管理体系,会员注册、消费积分、积分兑换等方式增加顾客粘性;开展服务到家主题活动,2022 年全国 300+家商场累计服务40万户家庭,服务项目超50种。

    品类规整助力租金收入持续增长。2022年营收按产品拆分,自营及租赁收入、项目前期品牌咨询委托管理服务收入、项目年度品牌咨询委托管理服务收入、工程项目商业管理咨询费收入、建造施工及设计收入、家装相关服务及商品销售业、其他收入分别为78.68、1.15、21.74、0.07、0.80、12.33、6.41、20.20亿元,同比分别为-2.8%,-82.8%,-2.5%,-73.5%,-75.8%,-17.7%,-54.0%,59.4%。公司进一步细化楼层极差及品类价差规范,完善租金定级定价机制,提升坪效,精准运营到店流量,保证租金持续增长。

    盈利预测及投资建议。公司是国内领先的全国性家居装饰及家具商场运营商,持续践行“轻资产、重运营”决策,基本盘持续稳健。预计公司2023-2025年分别实现归母净利润21.52亿元、25.76亿元、25.16 亿元,分别同比增长187%、20%、-2%,当前股价对应 PE 为 11.4x,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:宏观经济波动,外部环境挑战,服务进度延缓。