招商积余(001914):保持稳健发展态势 持续推进收并购和轻重分离

类别:公司 机构:东方证券股份有限公司 研究员:赵旭翔 日期:2023-03-30

  事件:公司近期发布2022 年年报,全年实现营业收入130.2 亿元,同比+23.0%;实现归母净利润5.9 亿元,同比+15.7%。

      业绩稳健增长,基础服务优势巩固,平台增值快速发展,利润率阶段性承压。公司22 年营收同比增长23%,其中基础服务和平台增值收入分别增长28.9%/116.9%。

      基础服务规模稳步增长,期末公司在管面积同比增长10.7%至3.1 亿方,非住宅业态在管面积和收入分别占比58.9%/68.6%,非住业态优势进一步巩固。受租金减免政策和赣州九方资产剥离的影响,公司持有物业收入同比有所下降,还原0.86 亿租金减免的影响,22 年公司实现归母净利润应为6.8 亿(+31.6%)。受外拓竞争加剧、新拓项目初始投入成本较多的影响,公司非住业态基础服务毛利率有所下降,随着项目成熟和市场充分竞争,预计行业毛利率会回归平均水平。

      关联方持续支持,外拓保持领先。关联方的稳定业务支持是公司相对于同行的显著优势,2022 年招商蛇口合约销售面积近0.12 亿方,土储面积近0.4 亿方,预计后续能为公司持续提供优质物业项目资源,以及在地产开发全链条业务上的有力协同。

      公司外拓能力保持领先,在管面积中65.8%来自第三方,22 年第三方新签年度合同额27.8 亿元,近三年复合增长率22.4%。外拓结构优化,新拓城市服务、高校、医院、IFM 等新赛道,年合同额超过1000 万的项目合同额占比60%。

      收并购质量较高,轻重分离有序推进。公司收并购聚焦国资背景物企标的,上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业四家航空、金融物业标的均在22 年完成并表,提升了公司细分赛道实力,实现协同拓展。22 年上半年公司首期重资产剥离方案落地,22 年12 月随即发布筹划出售另外7 家子公司股权的提示性公告,公司轻重分离的有序推进有利于释放沉淀资金,聚焦主业发展,把握优质标的收并购机会。

      上调至买入评级,目标价为17.22 元。根据年报经营情况,我们调整了对公司在管面积和各业务收入预测值,下调了对公司费用率的预测,调整后2023-25 年EPS 预测值为0.82/1.07/1.30 元(原预测23-24 年为0.81/0.98 元)。可比公司23 年PE 估值为19 倍,公司关联方支持稳定,外拓能力领先,预计24 年业绩增速高于可比公司,给予10%估值溢价,对应23 年21 倍估值,目标价17.22 元。

      风险提示:公司利润率修复低于预期。外拓存在不确定性。轻重分离推进不及预期。