招商积余(001914):市拓发力 行稳致远

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:刘清海 日期:2023-03-23

  事件:公司发布 2022 年年度报告,22 年实现营业收入 130.24 亿元,同比+22.97%;实现归母净利润 5.94 亿元,同比+15.72%;基本每股收益 0.56 元/股,同比+15.71%。

      业绩表现稳健,剔除减租影响后利润高增。收入端,公司 22 年实现营业收入 130.24 亿元,同比+22.97%。物管业务实现收入 125.04 亿元,同比+26.19%,主要得益于原有管理项目增长以及新拓市场化项目的增加。其中,基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入 100.57、5.76、18.70 亿元,分别同比+28.89%、+116.91%、+1.65%。利润端,公司 22 年实现归母净利润 5.94 亿元,同比+15.72%。公司于 22 上半年重资产剥离中转让三家子公司股权产生投资收益 0.33 亿元,同时因房产租金减免 0.86 亿元致使归母净利润减少 0.81 亿元,剔除减免房产租金影响后归母净利润较上年同期增长 31.58%。

      住宅毛利率提升,经营性现金流显著改善。利润率方面,公司 22 年毛利率 11.84%,较21 年同期下降 1.92pct,市场竞争加剧、人工成本上升、减免房产租金等均对毛利造成影响。其中,基础物管毛利率 9.78%,较 21 年同期-1.33pct,住宅、非住宅毛利率分别为9.12%、10.08%,较 21 年同期+2.55pct、-3.52pct,公司落实降本增效与精益管理,有效处理物管费收缴压力,住宅毛利率得到显著改善。公司净利率 4.37%,较 21 年同期+0.10pct。费用率方面,销售、管理、财务费用分别较 21 年同期-17.94%、+21.24%、-29.21%,管理费上升主要因收并购业务中介服务费增加及经营规模扩大。截止 22 年末公司总资产 178.15 亿元,资产负债率 47.73%,较 21 年同期下降 1.12pct;经营性净现金流 9.95 亿元,同比+41.60%,主要源于赣州九方、昆山中航及中航城投资的债权款回收。

      市场扩展多点发力,业务资源结构优化。市拓方面,公司 22 年物管业务新签年度合同额33.14 亿元,来自控股股东与第三方新签合同额分别占 16.20%、83.80%,第三方千万级以上项目占 50%以上。新拓城市服务、高校、IFM、医院优质项目,市场参与度与差异化进一步提升。“总对总”业务新签年度合同额同比+46%,同多家企业达成深度战略合作;合资合作业务新签年度合同额同比+49%,新成立合资公司 5 家,并与地方大型资源平台达成合作,城服、公建等领域业务资源持续补强。收并购方面,上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业已实现并表,协同拓展项目 8 个,在航空、金融业态的物管规模显著提升。

      规模稳步扩张,立足资源禀赋。截至 22 年末,公司在管项目 1884 个,覆盖全国 127 个城市,管理面积达到 3.11 亿平,同比+10.82%。其中,住宅、非住宅管理面积分别为1.28、1.83 亿平,分别占比 41.24%、58.76%。物管收入排名前五的区域合计管理面积1.76 亿平,占比 56.42%。公司依托大股东的业务资源和能力支持稳健发展,截至年末,来自招商蛇口的物业管理面积 1.07 亿平,占比 34%。22 年控股股东招商蛇口实现签约销售面积 1193.65 万平,为公司合约增长提供充足支撑。

      资管业务收入受减租影响。公司 22 年资管业务实现营收 4.65 亿元,同比-16.40%,主要由于购物中心、酒店等持有型物业收入减少及减免房产租金所致。商业运营方面,截至 22年底,公司在管商业项目 52 个(含筹备项目),管理面积 293.1 万平,其中公司自持项目3 个,受托管理母公司项目 45 个,第三方品牌输出项目 4 个。酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态总可出租面积为 48.86 万平,总出租率 97%。

      投资建议:公司背靠招商局集团、中航集团两大央企,剔除减租影响后整体业绩符合预期,市场拓展表现良好,住宅业态盈利能力改善,非住布局更趋均衡。考虑市场竞争加剧,我们略微调整预测公司 23-25 年归母净利润分别为 7.68 亿元、9.32 亿元、11.39 亿元(23-24 年原值:8.11 亿元、9.93 亿元),对应 EPS 分别为 0.72 元、0.88 元、1.07 元,对应PE 分别为 21.16X、17.42X、14.26X,维持“买入”评级。

      风险提示:行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期