招商积余(001914):业绩符合预期 轻资产化提质增效

类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南 日期:2023-03-23

  事件:公司发布 2022 年年报,营收同比增长 23%,归母净利润同比增长 15.7%招商积余发布 2022 年年度报告,实现营业收入 130 亿元,同比增长 23.0%,归母净利润 5.94 亿元,同比增长 15.7%;扣非归母净利润 5 亿元,同比增长 36.7%。

      公司经营活动产生现金流量净额 10 亿元,同比增长 41.6%,EPS 为 0.56 元,每 10 股派息 1.2 元。

      点评:业绩符合预期,短期利润率有所下滑,轻资产化推动业务发展提质增效1) “沃土”优势凸显,平台增值持续快速增长。公司业绩基本符合我们前期的预测(营收+24.6%,归母+19.5%)。2022 年基础物管收入同比+28.9%,占总收入比重同比提升 3.5pct 至 77.2%,领先同业,在疫情和房地产市场等外部因素冲击下,基础物管为业绩增长提供坚实保障。平台增值业务快速增长,到家汇商城销售额突破 12 亿元,同比+52%,营收 5.76 亿元,同比+117%,占总收入比重 4.4%,随着公司发力挖掘企业和社区需求,增值业务渗透率有望持续提升。

      2)关联方交付保障性强,第三方拓展质量较高。公司在管规模稳步扩张,2022年末在管面积 3.1 亿平,较 2021 年增加 3041 万平,其中关联方招商蛇口交付1583 万平,占比超过 50%;招商蛇口 2022 年销售面积 1194 万平,预计后续将持续给予公司优质的项目资源,以及强有力的业务协同。作为非住宅物管龙头,公司具备外拓竞争优势,2022 年新签约物管项目年度合同金额 33.1 亿元,其中22.8 亿元来自第三方拓展,且千万级以上项目占比过半,外拓质量较高。

      3)短期利润率有所下滑,轻资产化推动业务发展提质增效。由于租金减免、疫情及宏观经济等因素扰动,整体毛利率同比下滑 1.9pct 至 11.8%,其中资管/非住宅/住宅物管毛利率为 41.6%/10.1%/9.1%,同比-14.6pct/-3.5pct/+2.6pct(强化运营管理,亏损项目提升效益),扰动因素的影响在 2023 年有望逐步解除;2022 年末公司公告筹划出售 7 家子公司股权,我们认为公司在加速剥离重资产项目,回笼现金后收并购和外拓力度增强,运营效率提升,整体发展有望提质增效。

      盈利预测、估值与评级:公司在非住宅业态建立较高壁垒,平台增值发展较快;轻资产化步伐加快,回笼大量现金,业务发展有望提速;综合考虑资产处置收益与租金损失,我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 7.7 亿(维持)/9.7 亿(维持)/10.7 亿元(新增),EPS 分别为 0.72/0.91/1.01 元,对应 PE 为 21/17/15倍,公司是 A 股稀缺物管龙头标的,估值具备吸引力,维持“买入”评级。

      风险提示:重资产剥离进度不及预期,非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑。