招商蛇口(001979)：公司2022年业绩大幅下滑 23年有望迎来反转 建议“买进”

　　公司发布公告，2022 年实现营业收入1830 亿元，YOY+13.9%；录得净利润为42.6 亿元，YOY-58.9%，基本每股收益为0.41 元（扣非后净利润33.9亿元，YOY-61.8%），公司业绩符合业绩预告，位于业绩预告中值。

    　　在房地产市场低迷的背景下，公司作为大型央企有更好的融资能力，保持稳健的拿地节奏，有望在市场整合的过程中获得更高的份额。集团内资产加快整合，有利于推进公司前海地块的开发进度，提升公司优质资产的估值水平。我们预计公司2023 年和2024 年的净利润分别为67.1 亿元和92.2 亿元，同比分别增长57.4%和37.4%，对应EPS 分别为0.87 元和1.19 元，对应目前A 股PE 分别为15.7 倍和11 倍，PB1.3 倍。公司业绩有望迎来底部反转，维持“买入”的投资建议。

    　　公司2022 年净利润大幅下滑，销售好于行业：2022 年公司实现营业收入1830 亿元，YOY+13.9%；录得净利润为42.6 亿元，YOY-58.9%，基本每股收益为0.41 元（扣非后净利润33.9 亿元，YOY-61.8%），公司业绩符合业绩预告，位于业绩预告中值。分季度看，公司Q4 营业收入935.2亿元，YOY+18.6%,实现净利润13.1 亿元，YOY-67.5%（扣非后净利润10.6亿元，YOY-73.4%）。

    　　公司营收增长，净利润同比大幅下滑，原因是1）公司2022 年度开发项目结转面积同比增长10%，但是受市场下行的影响，开发业务毛利率同比下降5.94 个百分点；2）公司资产减值同比增加20.29 亿元；3）公司投资收益同比减少17 亿元。

    　　2022 年，公司累计实现销售面积 1193.65 万平方米，累计实现销售金额 2926.02 亿元，分别同比下降18.5%和10.5%，好于行业平均水平。

    　　公司全年累计获取56 宗地块，总地价约 1279 亿元，权益拿地金额排名上升至行业第五，保持稳健的拿地节奏。

    　　公司1-2 月房地产销量大幅增长：公司2 月份实现销售面积103.73 万平方米，销售金额225.43 亿元，销售面积和销售金额YOY 分别为+114.76%和+124%，同比大幅增长。公司单月销售均价21732.38 元/平米，YOY+4.3%。1-2 月，公司累计销售面积为167.84 万平米，YOY+41.2%；累计销售金额为383.1 亿元，YOY+51.96%。累计销售均价为22825.31元/平方米，YOY+7.61%。公司前两月的销售表现亮眼，远优于同业。作为大型央企，公司融资能力强，在市场低迷的时候能保持稳健拿地和开工，今年销售有望先于同业复苏，实现较快增长。

    　　盈利预期：我们预计公司2023 年和2024 年的净利润分别为67.1 亿元和92.2 亿元，同比分别增长57.4%和37.4%，对应EPS 分别为0.87 元和1.19元，对应目前A 股PE 分别为15.7 倍和11 倍，PB1.3 倍。公司业绩有望迎来底部反转，我们维持“买入”的投资建议。