新城控股(601155)：新定增预案发布 销售投资现明显修复

　　核心观点：公司发布新的定增预案，拟募集资金总额不超过80亿元，拟投向6 个存量项目并补充流动资金。此次定增将助力公司“保交楼”工程的推进，并推动公司业务平稳健康发展。2023年1-2 月公司销售降幅较2022 年全年大幅收窄，2 月份公司重启拿地，同时消费复苏也推动商业运营业务持续增长。作为高信用民企的代表和国内商业地产的领军企业，我们看好公司在销售复苏和商业增长共同推动下的持续成长与估值提升。

    　　事件

    　　公司发布公告，终止拟募集资金总额不超过50 亿元的2016 年度定增事项；并披露新的定增预案，拟发行不超过约6.76 亿股（不超过发行前公司总股本的30%），募集资金总额不超过80 亿元，拟投向6 个存量项目并补充流动资金。

    　　简评

    　　新定增预案助力保交楼，增强公司资本实力。本次拟募集资金总额不超过80 亿元的定增预案中，公司拟将其中的56 亿元投向温州、东营、重庆、泰安、宿迁、大同的6 个存量住宅开发项目，该等项目均为刚需及改善型的普通住宅产品且均已预售；公司拟将另外的24 亿元用于补充流动资金。此次定增将助力公司“保交楼”工程的推进，并将进一步提升公司的资本实力，推动公司业务平稳健康发展。

    　　年初以来销售投资现明显修复，商业运营持续提升。2023 年1-2月，公司实现销售金额135.9 亿元，同比下降28.9%，降幅相较于2022 年全年的-50.4%明显收窄。2023 年2 月公司以24.6 亿元获得杭州一块建面为33.3 万方的地块，这是公司自2022 年6 月以来的首次拿地。年初以来地产销售市场持续回暖，公司的销售与投资有望持续修复。2023 年1-2 月公司实现商业运营总收入16.7 亿元，同比增长4.2%，年初以来线下消费强劲复苏，推动公司商业运营表现持续提升。

    　　维持买入评级和33.39 元的目标价不变。我们预测公司2022~2024年EPS 为1.37/2.33/3.34 元，维持买入评级和对公司33.39 元的目标价不变，对应2024 年预测EPS 的PE 倍数为10x，与可比公司招商蛇口、恒隆地产、太古地产的平均PE 倍数相当。我们认为公司估值提升的逻辑在于：1）公司作为高信用民企代表，开发销售型业务依然稳健，有望受益于自年初开始的地产销售热度恢　　复；2）持有型业务方面，公司商业将持续受益于年初以来的消费复苏。而商业地产较住宅开发往往享有更高估值，公司作为国内商业地产领军企业之一，将享有估值溢价，预计其估值中枢未来将有较大幅度的提升，向同样为商业地产标杆企业的恒隆地产、太古地产等看齐；3）证监会提出将研究公募 RETIs 扩展至商业不动产领域，公司也将因此受益，未来估值中枢有望进一步提升。

    　　风险提示：1）销售方面，公司在三四线城市有较多土储，如果销售市场回暖无法持续，或对公司现金流造成拖累。2）商业方面，疫情管控放开后第一波冲击高峰已过，后续面临继续冲击的可能，每一轮的冲击都会对消费造成较大的负面影响，如果后续毒株较强，消费的修复之路或将被中断。同时消费复苏的核心在于居民收入的提升和预期的改善，尽管当前消费场景已经得到较大程度的修复，但如果居民信心不足，收入难以实质提高，则储蓄将依然维持高位，消费难以实质性增长。