房地产开发行业周报：新房销售环比-14.4%有所回落 持续性回暖仍需政策呵护

　　新增居民中长期贷款同比近15 月首度转正。2023 年2 月居民中长期贷款新增863 亿元，同比多增1322 亿元，这是自2021 年12 月以来居民中长期贷款首次同比多增。从结构看， 2 月居民中长期贷款占新增人民币贷款4.77%，较1 月占比小幅提升0.21pct。居民中长期贷款同比转正，主要因2月新房二手房销售有所回暖、去年同期新增贷款基数较低等因素影响。我们认为，2 月销售脉冲特征较为明显，3 月第一周新房成交已有一定回落。可持续的销售复苏需要需求端政策的持续呵护。

    　　供给端“三支箭”仍有加码空间。佳兆业集团3 月10 日复牌，当日股价一度跌超40%，收盘时跌幅收窄至21.4%。这是自去年8 月龙光集团复牌以来，第二家成功达成复牌条件并复牌的出险房企。目前仍然处于停牌状态的房企包括融创中国、世茂集团、中国奥园、中国恒大等。复牌意味着公司短期规避了被摘牌的风险（港交所规定若持续停牌18 个月就有可能被摘牌），也保留了公司未来正常融资的希望。但房企复牌本身并不代表公司经营问题得到解决，整体看目前已经违约暴雷的房企流动性压力较大。自2021 年底房企融资“三支箭”出台，我们认为仍有加码空间，包括央行再贷款额度加大、保交楼资金加码、实际执行落地加码、市场化原则上的让步等。

    　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.9%，落后大盘0.96 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第24 名。本周上涨个股共17 支，较上周减少73 支，下跌股数为117 支。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为331.6 万平方米，环比下降14.4%，同比提升30.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为65.0 万方，环比-10.2%，同比29.5%；样本二线城市为197.6 万方，环比-12.1%，同比31.9%；样本三线城市为69.0 万方，环比-23.3%，同比27.0%。从今年累计10 周新房成交面积同比看，样本30 城共计2734.5 万方，同比-2.8%；一线城市为573.4 万方，同比-10.3%；二线城市为1551.0 万方，同比-4.0%；三线城市为610.0 万方，同比8.8%。

    　　二手房：本周我们跟踪的13 个重点城市二手房成交面积合计152.5 万方，环比增长0.4%，同比增长81.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为46.5 万方，环比-6.8%；样本二线城市为72.3 万方，环比1.2%；样本三线城市为33.6 万方，环比10.6%。年初至今累计二手房成交面积为1017.1万方，同比变动为45.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为317.3 万方，同比21.3%；样本二线城市为477.1 万方，同比54.6%；样本三线城市为222.7 万方，同比54.6%。

    　　信用债：根据wind 统计数据，本周共发行房企信用债12 只，环比减少2只；发行规模共计161.10 亿元，环比增加63.48 亿元，总偿还量114.73 亿元，环比减少33.5 亿元，净融资额为46.37 亿元，环比增加96.98 亿元。

    　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。