城市草根调研系列报告之十二:东莞篇:来访上升 尚未走出观望

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文 日期:2023-02-07

  平安观点:

      成交延续低迷,出清周期拉长:2022 年东莞楼市延续21 年以来下行压力,尽管限购、限售、限贷等多层面政策逐步放松,但受宏观环境、疫情反复等因素影响,观望情绪仍旧浓厚,全年开盘当天去化率33%,较2021 年回落32 个百分点。2022 年全市商品住宅成交2.7 万套、成交面积314 万平米,同比分别下降35.4%、34.3%;全年因高价项目带动,成交价格29075元/平米,同比上涨5.5%,但涨幅较2021 年收窄8.4 个百分点。2023 年1 月东莞成交维持低位,全市成交1771 套、成交面积19.4 万平米,同比分别下降5.7%、8.9%。2022 年以来东莞商品住宅可售规模、出清周期延续上行,至2023 年1 月出清周期达16.9 个月。

      以价换量普遍存在,购房以本地自住为主:据克而瑞统计,2022 年东莞特价房促销频出,低至9 折甚至75 折。此次调研项目亦普遍打折,基本为大个位数折扣,部分折扣较开盘略有回收,整体看以价换量仍旧存在,开发商市场预期仍相对谨慎。2022 年12 月东莞全面取消限购后未见大规模外地购房客户涌入,与市场整体疲软、周边高能级城市房价同样承压、外地购房性价比降低等因素相关。购房需求以本地自住为主,购房客群多为小企业主、上班族等,首付比例大多2、3 成,自住需求下项目品质、性价比等要求更高。

      到访改善但转化有限,周边高能级城市修复或为关键催化:调研项目反馈节后案场日到访量升至10 余组,但转化率有限,成交转化仍需时间。当前交付问题并非东莞市场担忧重点,更多仍在收入及房价预期。展望2023年,除政策支持、经济修复等因素外,东莞城区及松山湖等核心区域供应量相对增多,优质地段项目入市亦有望对市场情绪形成支撑,关注3-4 月小阳春及二季度楼市修复情况,其中东莞周边高能级城市修复或为信心重塑重要催化。

      投资建议:当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段,近期板块表现相对低迷亦反映市场对楼市基本面分歧。我们认为尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间,但整体趋势向好,东莞楼市节后来访上升亦反映客户预期逐步扭转。我们判断随着后续政策持续发力,叠加经济大环境逐步复苏,二季度销售有望逐步企稳,短期建议逢低积极布局积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会,如碧桂园服务、新城悦服务、招商积余、保利物业、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

      风险提示:1)政策改善及时性低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)房地产行业短期波动超出预期风险。