房地产行业周报:1月百强销售降幅小幅扩大 30城首套利率降至4.1%以下

类别:行业 机构:西南证券股份有限公司 研究员:池天惠 日期:2023-02-05

百强房企单月销售降幅小幅扩大,优质房企单月销售同比增长明显。根据克而瑞数据监测,2023 年1月百强房企销售金额3994 亿元,同比下降32%,降幅较上月扩大0.2pp;销售面积2401万方,同比下降36%,降幅较上月扩大1.5pp。

    虽然春节假期迎来返乡高峰,看房人数呈现增长,但实际成交仍未有明显增加,市场观望情绪较浓,预计短期内整体销售情况将保持筑底状态。房企表现分化加大,百强房企1月销售同环比都有较大幅度下滑,但部分优质房企销售同比增长显著。从克而瑞榜单来看,1 月单月销售表现比较好的主要包括越秀地产(+60%)、建发房产(+29%)、华发股份(+19%)、滨江集团(+17%)、卓越集团(+9%)、华润置地(+7%)、招商蛇口(+5%)、保利发展(+4%)等。

    1 月房企投资暂缓,土地市场仍旧冷清。据克而瑞统计,截至1 月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为1744 亿、527 亿元和1661 万平方米,同比降幅都在30%以上,对比2021 年1 月下滑60%到80%,行业整体投资仍持续收缩。销售百强房企仅绿城、华润、建发等企业少量拿地;截至1月末百强房企新增货值26%集中于TOP10 房企,TOP11-20 强房企新增货值占百强总新增17%,TOP21-30 强占13%;新增货值TOP100 城投企业上榜近50 家,拿地金额占比达50%,小规模本土民企拿地金额占比31%。三四线城市土地市场冷清,仍依靠城投托底。

    重点城市政策升级,30 城首套利率降至4.1%以下。本周多个城市楼市政策进一步宽松,湖南13 个非限购市州首付比下限降至首套20%、二套30%,限购市长沙首付比下限首套30%、二套降至40%;苏州提出加快推进房屋征收搬迁货币化安置,优化商品房价格备案制度;福州、厦门、郑州、长春、太原等多个重点城市首套房贷利率最低降至3.8%。截至1 月底,贝壳监测103 城中共30 城首套利率降至4.1%以下,其中二线城市8城,其余均为三四线城市;包括厦门、郑州、南宁等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市在内共15城1 月份首次下调首套房贷利率下限,另有15 城延续2022 年低利率水平。

    2022 年房企业绩呈现普遍下滑。截至本周房地产行业共72 家企业披露2022年业绩预告,多数企业业绩呈现下滑,其中预增仅5 家,预减21 家,扭亏为盈4家,续亏26 家,首亏16 家,亏损占比58.3%,业绩同比下滑占比68.1%。

    重点房企中,保利发展预减33%,华发股份预减20%,招商蛇口预减56%-63%,新城控股预减70%-95%。

    投资建议:我们认为当前板块应当关注2 条投资主线:1)开发企业:华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等;2)物管企业:碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。

    风险提示:销售恢复不及预期;政策效果不及预期;行业流动性风险。