房地产行业点评：百强房企开年销售表现疲弱 格局分化仍在继续

事件：克尔瑞发布2023 年1 月百强房企销售数据。

    1 月百强房企销售表现仍较疲弱。根据克而瑞公布的2023 年1 月百强房企销售榜单，1 月TOP100 房企销售全口径金额金额为3994.40 亿元，环比下降47.39%，同比下降31.71%，较上月同比-0.69pct。1 月销售走弱主要系2023 年春节提前到1 月下旬，整体交易天数少于上年同期，且伴随疫情防控政策优化调整，全国各地销售节奏受到一定影响。目前购房者信心恢复还未见拐点，目前销售处于“U”型底部向抬升的过度阶段，复苏的过程大概率曲折且反复，11 月以来，随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。

    各梯队销售门槛同比降幅较上月收窄，TOP11-20 房企降幅相对较小。2023 年1 月单月销售规模超过100 亿的企业有13 家，较上年同期和22 年度平均数量小幅下降。各梯队房企销售门槛同比降幅较上月实现持续收窄，TOP3、10、20、50、100 房企的累计销售门槛分别为200、90、60、26、7 亿元，同比分别为-9.7%、-18.4%、-38.4%、-47.1%、-41.4%。就单月销售金额而言，2023 年1 月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企单月销售额为843、902.6、782.3、897.5、569 亿元，同比分别为-24.22%、-19.45%、-18.60%、-46.71%、-41.39%，较上月同比分别-27.9pct、-13.5pct、-9.4pct、+14.4pct、+4.8pct。

    区域分化加剧，头部国企及区域龙头优势彰显。单月销售金额排名前三的房企是保利发展、万科地产、碧桂园，1 月全口径销售额分别为295、278、270 亿元，同比分别为4.24%、-17.01%、-45.40%，环比变动-48.42%、-36.02%、-3.61%，本年1 月TOP3 房企同环比均呈现下降趋势。1 月全口径销售额Top3 房企较之前数月未发生变动，且其销售额占比达20%，可见行业龙头销售优势显著。我们重点跟踪的50 家主流重点房企中，10 家实现全口径销售额环比正增长，16 家实现全口径销售额同比正增长，其中增速达到10%以上的有华发股份、滨江集团、建发房产、越秀地产、保利置业、中华企业、大家房产、电建地产、中天美好集团、首创城发，单月全口径销售额同比增速前三的房企为中华企业、保利置业和越秀地产，增速分别113.3%、84.0%、60.2%，为且中华企业单月全口径销售额同环比均实现正增长。

    投资建议：随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策。短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023 年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：

    保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：

    招商积余（001914）、万物云（2602）。

    风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。