房地产行业专题研究:22年总结之融资篇:飞雪迎春到

类别:行业 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/林正衡 日期:2023-01-31

  地产融资曙光已现,持续看好优质房企机遇

      2022 年房地产融资再现净偿还,金融资源仍在向央国企集中。11 月以来融资政策“三箭齐发”,信用风险蔓延趋势已得到初步控制。2023 年地产融资政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心,结合需求端、保交付政策的协同发力,共同推动行业纾困和信用风险的消解。我们继续看好优质房企投资机遇,重点推荐1)A 股开发:华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团;2)具备资源整合空间的房企:城建发展、华联控股;3)港股开发:华润置地、中国海外发展、龙湖集团;4)物管公司:华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。

      2022 年地产融资回顾:依然净偿还,但曙光已现

    2022 年由于房地产景气度下降,出险房企较2021 年继续增多,金融机构预期进一步回落,使得行业融资规模持续收缩,连续第二年出现净偿还。但在金融支持不断加码的背景下,净偿还规模已由2021 年的5610 亿元收缩至1370 亿元,多渠道开始出现积极变化。其中:1、开发贷增量融资下滑但存量合理展期,净融资显著扩张至6600 亿元;2、境内债到期规模收缩推动净偿还规模改善,Q4 已实现净融资;3、股权融资虽然仍在收缩,但政策有望在2023 年带来积极变化;4、房地产信托净偿还规模仍然较高,但监管表态已经出现边际变化;5、境外债到期进入高峰,净偿还规模显著放大。

      结构分化:金融资源仍向央国企集中

      由于信用水平的差异,央国企和民营房企在融资方面出现显著分化。根据Wind 的数据,2022 年央国企占到境内债发行规模的87%,同比提升13pct,发债规模超过100 亿元的11 家主流房企均为央国企或混合所有制企业,逆势迎接信用扩张。民营房企受信用风险拖累,不管是否出险,有息负债均出现收缩。由于“幸存者偏差”,以及金融支持的助力,境内债融资成本同比下降97bp 至3.48%;境外债由于大量交换要约的存在,融资成本仍然较高。

      房企信用:信用风险蔓延趋势有所缓解

      2022 年房企债券信用风险呈现加速蔓延的趋势,境外债出险频次超过境内债,且实质违约比例明显高于境内债(70% vs 10%)。12 月以来,新增出险房企数量减少,已出险房企积极推进债务重组,信用风险蔓延趋势已得到初步控制。2023 年房地产境内债到期规模继续收缩,境外债到期规模仍然较高,Q1 到期压力最大。尤其需要关注未出险房企的到期节奏,从TOP30未出险房企来看,部分头部未出险房企仍然面临一定的到期压力,需要关注1-4 月这一时间段。

      2023 年地产融资展望:供需协同改善优质头部房企资产负债表

    2023 年地产金融政策将以“改善优质头部房企资产负债表”为核心,通过资产激活、负债接续、权益补充、预期提升,结合需求端、保交付政策的协同发力,共同推动行业纾困和信用风险的消解。2022 年11 月以来,房地产融资政策“三箭齐发”,已经取得一定成效。随着政策框架的细化和地产销售的企稳,“三支箭”有望在2023 年迎来更好的落地环境。

      风险提示:疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。