房地产开发行业2023W3-W4：春节新房成交表现平淡 销售端企稳需要政策进一步加码

　　春节新房成交同比-14%表现平淡，二手房成交有所回暖。据克而瑞数据，春节周（1.21-1.27，下同）40 城商品住宅成交面积为35.7 万方，同比2022年春节周（1.31-2.6，下同）下降14%，较疫情尚未开始的2019 年春节下降32%。整体2023 年春节表现平淡，一是春节周房企推盘积极性普遍不高，春节周及前一周（1.14-1.27）40 城新增供应量仅306.9 万方，同比2022 年下降30%。二是目前购房者对未来经济增长预期、收入增长预期依然偏弱。

    　　三是作为防疫政策调整后首个春节，大量一二线城市居民返乡，使高能级城市新房销售表现较弱，而三四线城市返乡置业潮力度一般，拖累整体销售表现。二手房成交有所回暖，据贝壳数据，春节周50 城二手房成交量同比2022 年春节周增长57%。

    　　LPR 连续5 月不变，百城房贷利率保持稳定。银行间同业拆借中心公布1 月5 年期LPR 为4.3%，已连续5 个月保持不变。百城房贷利率保持稳定，根据贝壳数据，1 月全国首套主流平均利率为4.1%，环比+1BP，同比-146BP；二套平均利率为4.91%，环比持平，同比-93BP。

    　　销售的企稳回暖需要政策进一步加码。虽然2022 年12 月以来出台的政策涉及面较广，但从春节表现来看，目前购房者信心依旧不足，更多是要在需求端见到更大程度的放松。我们继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。

    　　行情回顾：2023W3（1.16-1.20）中信房地产指数累计变动幅度为0.8%，落后大盘1.79 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第23 名。当周上涨个股共106支，较上周增长87支，下跌股数为23支。2023W4（1.23-1.27）因春节假期休市。

    　　新房：2023W3（1.14-1.20）30 个城市新房成交面积为225.5 万平方米，环比下降34.3%，同比下降33.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.6万方，环比-39.9%，同比-24.4%；样本二线城市为119.9 万方，环比-33.0%，同比-41.8%；样本三线城市为55.1 万方，环比-31.2%，同比-16.8%。从2023 年累计3 周（至1.20）新房成交面积同比看，样本30 城共计861.6 万方，同比-14.2%；一线城市为219.0 万方，同比-3.6%；二线城市为469.2 万方，同比-21.7%；三线城市为173.5 万方，同比-2.7%。

    　　二手房：2023W3（1.14-1.20）我们跟踪的13 个重点城市二手房成交面积合计69.5 万方，环比下降41.8%，同比下降25.7%。其中样本一线城市的当周二手房成交面积为18.5 万方，环比-45.5%；样本二线城市为34.1 万方，环比-42.5%；样本三线城市为16.9 万方，环比-35.2%。年初至今（至1.20）累计二手房成交面积为270.1 万方，同比变动为2.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为74.6 万方，同比-15.7%；样本二线城市为134.2 万方，同比6.3%；样本三线城市为61.4 万方，同比6.3%。

    　　信用债：根据wind 统计数据，2023W3（1.16-1.22）共发行房企信用债11只，环比持平；发行规模共计181.00 亿元，环比增加20.54 亿元，总偿还量93.47 亿元，环比增加1.72 亿元，净融资额为87.53 亿元，环比增加18.82亿元。2023W4（1.23-1.29）因春节假期未有债券发行。

    　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

    　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。