新房二手房周报：房地产是重要支柱产业 多部门持续积极发声 12月销售投资仍处于底部

本周受春节临近影响，新房二手房成交面积同环比均下降。1）新房方面：本周49 城整体新房成交面积322 万方，同比-25.0%，环比-21.3%，相对2022年周均-14.0%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-10.6%/-30.1%/-24.0%，环比-22.8%/-24.1%/-15.6%。一线城市中，上海同比保持提升；二线城市中，南京、成都、福州、宁波环比提升，杭州、南宁同比正增长。1 月以来，新房累计成交面积同比-11.2%，环比+5.2%。城市表现方面，北京、上海、杭州、厦门、南宁、济南等核心城市同比正增长。2）二手房方面：本周15 城二手房成交面积114 万方，同比-17.8%，环比-25.8%。城市表现方面，扬州本周成交面积同比增幅超100%，其余南京、青岛、苏州、南宁同比提升。1 月以来，成交面积同比+9.1%，环比+9.3%。城市表现方面，扬州本月成交面积同比增幅超100%。此外，深圳、南京、成都、青岛、苏州、南宁等核心城市亦实现同比正增长。

    房地产是重要支柱产业，多部门持续积极发声。1）国务院副总理刘鹤在达沃斯峰会上表示，房地产在中国是重要的支柱产业。中国仍处于城市化较快的发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产行业健康发展提供有力的支撑；2）全国住房和城乡建设工作会议提及，2023 年将以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展；3）发改委国民经济综合司司长袁达表示，要稳妥处置化解房地产、金融等领域风险，支持住房改善等消费；4）国家统计局局长康义表示，2023 年房地产对整个经济的拖累不会比2022 年大，还是支柱产业，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件；5）银保监会官微发文表示，鼓励住房、汽车、绿色家电等大宗商品消费。要努力促进金融与房地产正常循环，因城施策实施差别化信贷政策，满足刚改住房需求；6）央行上海总部召开会议提及，要保持货币信贷总量平稳增长，着力做好房地产金融工作，支持房企合理融资需求。

    12 月销售、投资仍处于底部。1 月17 日，统计局发布2022 年房地产相关数据。2022 年商品房累计销售面积13.58 亿方，同比-24.3%；商品房累计销售额13.33 万亿元，同比-26.7%，全年累计均出现明显下滑。其中12 月商品房销售面积、金额受疫情影响，跌幅仍较大，分别同比-31.5%、同比-27.7%。

    2022 年房地产累计开发投资完成额为13.29 万亿元，同比-10.0%，跌幅达到双位数。其中12 月受开发到位资金的仍旧低迷影响（12 月同比-28.7%），开发投资同比-12.2%。

    因城施策持续变化。1）南京将实施新版人才安居办法，B 类人才购房最高可获200 万元补贴；主城六区将推行房票安置，有利于加快楼市去库存；2）长沙符合条件人才落户并缴税，可在限购区购买首套房；3）济南限购区域内已有3 套及以上住房的，出售1 套后可再买1 套，外地人购房不需社保；4）哈尔滨拟出台楼市新政，三孩家庭购首套或二套新房可获2 万元补贴；5）乌兰 浩特公积金住房贷款实行只认房不认贷；6）安义春节期间三孩家庭购房最高可获补贴300 元/平方米。

    1、本周新房、二手房成交情况：

    新房方面：本周49 城整体新房成交面积322 万方，同比-25.0%，环比-21.3%，相对2022 年周均-14.0%。年初以来累计同比-11.2%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-10.6%/-30.1%/-24.0%，环比变化-22.8%/-24.1%/-15.6%，年初以来累计同比+0.2%/-15.7%/-10.5%。

    二手房方面：本周15 城整体二手房成交面积114 万方，同比-17.8%，环比-25.8%。年初以来累计同比+9.1%。

    （1）新房成交情况：

    新房方面：本周49 城整体新房成交面积同比变化-25.0%，环比-21.3%，相对2022 年周均-14.0% 。其中， 一/ 二/ 三线新房成交面积同比-10.6%/-30.1%/-24.0%，环比变化-22.8%/-24.1%/-15.6%。

    1 月累计：49 城市新房成交面积同比-11.2%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+0.2%/-15.7%/-10.5%。

    年初以来：49 城市新房成交面积同比-11.2%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+0.2%/-15.7%/-10.5%。

    库存方面：本周统计的12 城市库存去化周期为12.5 个月，环比变化0.0个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.1/-0.2/-0.3 个月。

    （2）二手房成交情况：

    本周的二手房市场中统计的15 个城市成交面积同比变化-17.8%，环比-25.8%。1 月以来累计同比+9.1%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化+9.1%。

    一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比-25.2%，环比-21.2%。

    1 月以来累计同比-5.1%。年初以来累计同比-5.1%。

    二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比-5.8%，环比-23.5%。1 月以来累计同比+18.4%。年初以来累计同比+18.4%。

    2、房企资金跟踪：

    1 月18 日，迪马股份本次非公开发行的股票数量不超过7.5 亿股，募集资金总额不超过人民币18 亿元。

    1 月17 日，金融街发行2023 年度第一期中期票据，发行总额15 亿元，利率3.79%。

    3、本周市场重要信息：

    （1）行业信息：

    1 月20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心披露，1 年期LPR为3.65%，5 年期以上LPR 为4.3%，均与上月保持一致。

    1 月20 日，深交所继续推进民营房企“央地合作增信”，助力房地产市场平稳健康发展。

    1 月19 日，中国银行间市场交易商协会2022 年支持房企发行债务融资工具2928 亿元，同比增长11%。

    1 月19 日，上海银保监局召开2023 年工作会议提出，引导金融资源向重点领域倾斜，促进金融与房地产正常循环。支持做好“保交楼”工作，为优质房企提供并购融资。

    1 月19 日，广州多家银行可办理“带押入户”，有利于降低二手房交易成本，缩短交易时间，更好地满足市民刚性和改善型住房需求。

    1 月18 日，浙江省六部门联合发文全面推进二手房交易“带押过户”。

    1 月17 日，深圳拟推共有产权住房，售价约为土地出让时市场价的50%；拟不再安排建设安居型商品房。

    1 月16 日，工行上海分行与沪上16 家房企签订战略合作协议，拟提供2400亿元意向性融资。

    （2）公司信息：

    【保利发展】非公开发行A 股股票获得有权国资监管单位保利集团批准。

    【招商蛇口】公司发行股份购买资产并募集配套资金涉及的审计、评估工作已基本完成。

    【万科A】下属子公司中万启航、万益管理与建设银行下属公司共同投资设立建万住房租赁基金，规模100 亿元。

    【华发股份】2022 年营业收入591.29 亿元，同比提升15.39%；归母净利润25.62 亿元，同比下降19.80%。

    【华侨城A】2022 年度公司累计实现合同销售面积266.5 万平方米，较上年同期下降33%，合同销售金额552.7 亿元，较上年同期下降33%。

    投资建议：房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议提及支持住房改善消费、支持刚性和改善性住房需求，而当前基本面承压，需要更大力度政策变化。

    持续坚定看好地产股，可重点关注，1）有修复空间的标的: 新城控股、金地集团、万科A、华侨城A、首开股份等；2）预期今年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团；以及招商积余、南山控股，等等。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。